我们又见证历史了，房贷利率降到冰点的 2.89%，商转公热潮来袭呀。那么存量房贷的出路到底又在哪里呢？

7 月份我国 LPR 再次下调 10 个基点以后，好戏就开始了。各大银行八仙过海，各显神通。厦大银行和广州银行把首套房贷利率降为 2.95%，然而汇丰银行却把首套房贷利率最低降到 2.9%。

这还没有完，现在广州华润银行又将首套房贷利率降到 2.89%，这真的是没有最低，只有更低。通过这一点我们就不难看出，现在银行的生意也不好做了，大家都在拼命抢客户。然而，我们更加能够看出，在超低利率面前，国家需要的是稳房市和促消费。关于这一点我们之前就讲过很多次了，在这里就不做重述了。

今天我就重点来讲一讲在超低利率面前将会引发哪些社会现象，比如我们的存量房贷利率将要何去何从？

随着房贷利率一降再降，可谓是有人欢喜有人忧。欢喜的是，相比较年初的 4.1%的利率，买房贷款 30 年又可以省下 10 多万元了。那么这么多的钱，为啥不降呢？

然而有人忧的是，房贷利率虽然一降再降，但是我们之前的房贷利率什么时候可以降啊？总不能把我们这些人一味地当冤大头吧？

那么我们就先来说一说为什么存量房贷利率一直都很难降下来，到底是什么原因导致的？因为国家允许每家银行最终的贷款利率可以在基准利率 LPR 的基础上再加上各自可以调整的浮动利率 BP。

所以，银行给出的解释就是当初的借贷成本不一样了。比如 2020 年，当初 5 年期以上的 LPR 为 4.65%，这个时候该银行的借贷成本比较高，此时房贷的浮动利率 BP 值为 50 个基点。那么该年你从该银行贷款出来的房贷利率就是 5.15%。

好了，现在到了 2024 年了，5 年期以上的 LPR 国家调整为 3.85%，那这个时候该银行为了抢占客户，房贷的浮动利率 BP 值下调为 -80 个基点。那么这个时候你的房贷利率最终就变为 3.05%。因为从今年 5 月份开始，中国人民银行就取消了个人住房贷款利率政策下限。这就意味着各银行可以根据市场需求主动调节自己的利率下限标准。

这就是为什么各银行的 BP 值可以为负值的原因了。那么现在你要求银行给你之前的房贷下降利率，银行最多也就只会给你下调 LPR 基准利率标准，但是 BP 值是没有办法给你变动的。这也就是为什么你会发现之前的房贷利率虽然会随着 LPR 的下调而略有下降。但是远远都没有现在房贷利率低的原因了。

说的再简单通俗一点，那就是银行为了抢占客户，现在可以把房贷利率一降再降，即使少赚一点，那也还是很暴利的呀。但是之前的老客户，都已经是到嘴的鸭子飞不了了。银行又凭什么要稀释掉自己的利润给你下调利率呢？所以说在这一点上来看的话，我们还真的就拿银行一点办法都没有啊！

但是房贷利率的一降再降，看似是在促内需稳房市，但是一系列的问题又应运而生。这又让我们不得不重新审视存量房贷利率调整的必要性了。

首先，广州华润银行把首套房贷利率下调到 2.89%，这和现在的公积金房贷利率 2.85%是旗鼓相当的。这就意味着，既然现在商贷利率都这么低了，那么我还有必要去用公积金贷款吗？

这样所造成的后果，那就是公积金的优势变得越来越弱，大家交公积金的积极性也就变得越来越差了。那么国家出台公积金政策的目的又是何在呢？

对此，有专业人员就表示，不出意外的话，公积金贷款利率或将也会下调。所以说房贷利率的一降再降也将会冲击公积金贷款利率标准，这真的是牵一发而动全身啊。

其次，这将会导致商转公的热潮来袭。俗话说上有政策下有对策，那既然我存量房贷的利率降不了多少，那么我就会想办法进行商转公。把我之前的房贷转变成为商贷加公积金贷款的组合贷款。

这不，近日长春市、安徽省、宣城市、武汉市都相继恢复了住房公积金商转公的贷款业务。更有网友高兴地晒出自己的房贷利率终于从之前的 4.2%降到现在的 2.85%了。

但是我们众多的网友也别高兴得太早了。因为这个商转公还是有很高的门槛，一般人还真的未必就能够办得了。那具体你可以去看看相关的政策。但是话又说回来呀，绕了一大圈，这不还是在稀释银行的贷款利润吗？既然结果都一样，那么银行又何必要让客户这么颇费周折呢？

再者，这才是最重要的一点。那就是房贷利率一降再降。从表面上看，这是在促进房地产买卖，带动市场经济。但是如果我们再深挖一下，这又何尝不是在进一步抑制大家的消费欲望呢？为什么会这样讲呢？

那是因为房贷利率一味地下降，这就意味着现在买房会更加便宜，那么之前买房子的人就会明显在吃亏呀！基于这种情况下，大家就很有可能会把之前的房贷提前一次性还清。

毕竟从大数据来看，现在并不是大家没有钱，我们通过居民存款创新高就能够明白这一点，只是大家防患于未然，不愿意花钱而已。我们再来看一组数据，你就会更加清楚这一点。

根据最新的数据显示，目前 9 家上市银行当中，其中有 6 家银行的个人住房贷款规模较年初有所收缩呀。那其中就包括兴业、平安和浦发。当然这和房地产市场疲软有一定的关系，但更和客户提前还贷款有更大的关系。那么现在大家都把房贷提前还给银行了，那么就更加不愿意消费了。这不是在进一步抑制大家的消费欲望吗？那银行也将会从少赚变成为一分都不赚了。

通过这一点来看的话，银行又为什么不能够降低存量房贷利率呢？再说，在国际经济大环境极不稳定的情况下，稳房市和促内需我们更要联手抓，并不能够只看表象啊！那是因为现在我国城镇居民住房自有率约为 96%，如何给存量房贷者们释放压力，这才是释放内需的重头戏，你说呢？