Q&A | 壹 关键词：缦云、退房、止损 █ 问： 将军好，去年买了缦云，最近看到网上铺天盖地的负面，真的很糟心，想问如果要退房，有没有什么途径？ 〔暗黑大将军〕： 缦云目前最大的槽点就是外立面，凹凸不平很影响产品的定位，以及在公区上呈现出的效果，与设计图对比可以说完全是两个东西，主要还是用料拖了后腿。很多已经买入的业主也都开始萌生退房的意愿。 ​一般来说，合同存在问题、房屋质量存在问题、开发商存在违约行为的前提下，是可以退房的。建议先与开发商协商退房，如果无法有效沟通，则可以选择向相关部门投诉调解。若仍然无法调解的情况，则需要走司法途径来解决。 ​至于退房会产生的成本，要看一下当时签订的购房合同，上面会有相关条款，上海的合同普遍是房价的10％。除此之外，就是银行贷款的利息成本。 ​回到缦云这个楼盘，如果开发商后续能整改，外立面使用宣传时的铝板，并把公区按设计图的效果落地，结合周边的滨江规划，个人觉得3.3米层高的大宅社区，12万的价格还是值得。但若缦云维持目前的材质，不使用铝板或更好的材料，那即便付出一定成本，对当下的市场来说，退房也不失为一种及时止损的选择。 Q&A | 贰 关键词：杨浦、学区、鞍山 █ 问： 去年还有了小孩，原本杨浦这边的小两房有点住不开了，首付500万左右，贷款不想超过3万一个月，兼顾小孩读书，周边三房有什么选择吗？ ​〔暗黑大将军〕： 杨浦的学区从内环到中环，基本上1200万左右都是可以买到三房的，无非是在学校梯队、地段、小区品质之间，根据自己的实际情况，做一个取舍。 地段与学校都最好的，就是内环内鞍山的打一学区，但是相对小区品质最差。 小区品质和社区环境最好的，是新江湾的上音、上财、同济学区，这个位置是否能接受。 折中一点，就是黄兴公园的杨浦小学学区，环境比鞍山好，位置比新江湾近，小区品质也卡在当中。 Q&A | 叁 ​关键词：森兰仁恒、瑞仕半岛、东沟 █ 问： 去年购买了森兰这边的瑞仕半岛，这房子未来交房后，将军觉得房价应该是如何水平呢，有希望追上附近仁恒的价格吗？ 〔暗黑大将军〕： 瑞仕半岛虽然宣传是森兰，实则为高行的东沟地区，城市界面与真森兰不可同日而语，并且楼盘定位也不是森兰仁恒那样的高品质低密度大宅，又没有明珠和进才的加持，价格必然达不到仁恒这个水平。 所以对标的项目，还是应该参考东沟内的老商品小区，比如地铁口的东方城市华庭，目前6万多，瑞仕有品质和硬件上优势，贵1万是合理价值。 Q&A | 肆 关键词：徐汇、鑫耀中城、徐汇天悦 █ 问： 上半年落户上海了，之前冲徐滨的新房失败了，个人不太想等后面中能建的项目，感觉不确定性太大，同时积分也不高，想问下徐汇的鑫耀中城和徐汇天悦，现在的价格值得入手吗，差不多价格的话，公园道的两房，未来会更保值吗？ ​〔暗黑大将军〕： 现在很多媒体都在说新房和次新房当中，紧凑型三房的数量太多，不适合再去购买。个人认为这件事不是那么绝对，要具体情况具体分析，毕竟每个板块的产品构成，不同户型面积的供应量是不一样的。 ​就像徐汇区，新房和次新房在全区市场中的占比就不多。从市中心到外环外，每个板块也就一两个，两三个，即便供应稍多一点的徐汇滨江，也是紧凑户型、改善户型、豪宅大居平均供应，全区并没有形成所谓紧凑三房数量过多的情况，在整个徐汇中城区域，做紧凑三房户型的品质小区，加起来不过六、七个楼盘，范围囊括了滨江南部龙华、田林康健虹梅、漕河泾那么广阔的地界，吸引了那么旺盛的本地、外来购买力。因此总体非常稀缺，从价值角度，鑫耀中城和天悦这类产品，完全可以长期持有。 至于公园道的两房，从户型角度，同样面积段的两房必然不如紧凑三房，考虑到项目本身的干挂石材和九年制学校优势，也足够弥补户型上的瑕疵，所以也可以买的。毕竟算上两房，在刚才提到的徐汇中城区域，做小户型的一共也就10个左右的高档小区，保值角度都差不太多。