文｜老墨

没想到很多朋友还是很关心，所以咱们就再来聊聊，最近网上疯传的关于中国楼市的一个境外新闻。

新闻：中国有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。虽然这则消息没有获得官方证实，但既然大家还是这么关心，咱们就假设如果真的发生了，到底有什么影响呢？

你要是问我，有没有可能下调房贷利率，我认为绝对有可能。因为截止到6月底，央行公布了数据，2季度个人住房房贷余额仅有37.79万亿，已经跌破了38万亿。

这可是连续第二年下跌了，而且跌幅相比2023年更大，原因很简单，就是提前还贷的人多了。

说句实话，只要提前还贷的人越多，银行就赚的更少，那你说银行会怎么做？他们不可能求着各位贷款买房，那就只能让利，也就是下调贷款利率。

于是，各地就出现了“卷”利率的新闻。

反正每次一线城市都差不多，只要北上广深中有一个城市出台楼市政策，其他三个都得跟上，这次是广州在打头阵，估计很快就会全面铺开。

而且你发现了没有，有一点很奇怪，每次都是首套房业主“吃肉”，首套房利率一降再降，而存量房业主顶多“喝喝汤”，下调的次数很少。然而中国存量房家庭规模巨大，占比接近一半：中国有31%的家庭拥有两套住房，10.5%的家庭拥有三套及以上住房。

这个数字可是不小，也就是整个中国有超2亿户存量房家庭。

一是覆盖面广，二是现在存量房贷家庭的压力太大了，还是以广州为例，首套房利率最低为2.89%，而存量房贷款最高却达3.7%，足足差了0.81%，也就是说假设贷款200万买房，短短三十年就相差了32万的利息。就算把范围扩大到全国四十五个重点城市，首套房和存量房贷利率也相差了0.42%。

退一万步来说，就算银行只是为了减少一些提前还贷的人群，下调存量房贷利率也是有可能的。

其实我很纳闷，转按揭又不是什么高深莫测的政策，怎么有那么多人看不透呢？直到几天会，我才发现了原因！很多人都被网上的解读内容带偏了。

说到底，转按揭的关键在于两点：一是新旧银行的利息相差多少？二是你的房子到底跌没跌？

因为转按揭就是换一家银行来重新贷款，比如你之前在A银行办的房贷，现在换到B银行，而这就是转按揭。再加上境外新闻的数字太敏感了，38万亿，正好是这两年中国个人住房贷款的余额，难怪还没得到官方证实，就在网上掀起了舆论。

下面就再以广州为例，当然了，方法在所有城市都是通用的，大家自己就能算出来。

各家银行的存量房贷利率确实差距不小，低则只有3.15%，而高则却达到了3.7%，还是假设贷款200万买房，三十年的利息就相差了22万，月供也少了600多。再加上部分银行还有优惠，甚至首套和存量房贷利率相同，都是2.99%，这个诱惑就更大了。

于是，这就解决了第一个问题，转按揭确实能省钱，甚至还能“省大钱”。但是请注意，这里必须有一个前提：

你的房子没跌价，否则转按揭就没这么好了，而网上的很多解读内容都没有提到这点。

你难道没想过？既然是换一家银行，如果在你买房到现在的这段时间，房价跌了怎么办呢？比如当初你买房的市场价是200万，贷款六成为120万，而现在的市场价就只有120万，新的银行还会贷款这么多钱吗？

好，就算不会跌这么狠，现在的市场价是180万，贷款六成也只有108万，这中间还是有空缺。

这才是转按揭的问题关键，然而很多人都忽视了。

实际上，转按揭涉及一个重新评估的流程，也就是要按照目前的市场行情来重新定价，涨价了都好说，可一旦降价就难搞了，你就肯定要再交一笔钱。

还是拿上面的例子来说，当初你买房时贷款了120万，而现在市场价跌到了120万，新的银行就会以总价120万来评估贷款，六成就是72万，这一前一后就相差了48万，不管你这么多年还了多少，只要剩余本金高于72万，那就还要交钱。

当然了，除非是利率相差很大，已经大到超过48万，至少也大到除去偿还了一部分之后的差价。

其实不管是存量房贷，还是转按揭，这两者的核心都是利率差，背后说明还贷压力大。

毕竟广州是中国为数不多的一线城市，房价具有特殊性，那我们就以全国均价来作为例子。截止到7月底，中国商品房均价约1万元/平，一套房子总价再低也得有80多万，如果房贷利率相差1%，三十年后的利息也相差了10多万。

10多万，这个数字不小了，更何况总价80多万，基本只是县城一套房子的总价，中小城市都得百万起步，这就是现实。

实际上，房贷利率一直在降，只是过去我们太强调首套房，而很少提到存量提到存量房，这才导致这次境外媒体放出声之后，才这么引发关注。

至于转按揭，就更简单了。

这就是利息差和房价走势的比较，因为在最近几年里，中国整体房价确实在缓跌，就连北上广深都跌回了2016年，所以到底选不选择转按揭，就必须要进行这种比较。

我的建议是，大家自己算好账，但要注意减去这几年已经偿还的房贷部分。

当然了，大家也不要因此就给中国楼市下结论，单单是利率，还无法全面反映楼市的好坏，而且这仅仅是外媒的报道，不管是有意为之，还是客观预测，我们要做的就是提前准备，如果证明确有其事，我们提前算好账，就能未雨绸缪。

而不是大谈特谈国家，不管是全球任何国家，房价收入比都会超出合理区间，这是资本运作的结果。

现在利率不断下降，甚至都接近公积金贷款，这就已经是好消息了。有人曾这样说，如果房贷利率能降到0%就好了，这完全就是悖论。

就算是生活中，找朋友借钱，还要请他们吃顿饭，而动则百万的借款，没有利息确实不可能，但是实话实说，过去房贷利率确实很高，甚至高的离谱，这是问题，必须解决。

如果这些内容得到了官方证实，那无疑就是楼市的大洗牌，这点毋庸置疑。

对此，你怎么看呢？

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