2021年8月16日，大树置业法人卢某某、诚忠基础法人韩某、华丰岩土法人孙某某、竣祥岩土法人吕某某等4人，被郑州城市执法局处于0.2万到7.5万元不等的个人行政处罚，其中，大树置业公司还领到了84万元的巨额企业违法处罚。

具体原因是：东关虎屯新天地二号院在未取得图审合格书、未办理工程质量监督手续的情况下擅自施工。

【1】

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。

东关虎屯命运多舛，西关虎屯却早已功成名就。

2013年，笔者在国贸360招银大厦上班，那时候的新田国贸360可谓是极尽繁华。

上图：麻辣新语引导处

三楼的麻辣新语川菜水煮鱼做得特别地道，一盆鱼半盆油，很耗面包；东边的KTV夜如白昼，老板搂着小公主，唱着小苹果，歌声响彻嘉辰时代；北边的漓江水洗浴灯火璀璨，激情四射的保安小哥脸上洋溢着甜蜜，正大声地朝楼上喊话：男宾三位！

那时候郑州还没有大卫城，没有正弘城，没有万象城，东区也还是商业沙漠，国贸360是郑州唯一的高端商业形象地标，风头一时无两。

国贸360，即西关虎屯城改。

西关虎屯，虽然地块小，虽然容积率高，虽然公寓密密麻麻都是楼凤，虽然商场写字楼一个接一个，但总体的动线、环境和商业氛围相比这座城市的大部分商业，的确很好很好了。

西关虎屯成就了丁盟，也成就了新田，这在当时被誉为郑州最成功的城改项目之一，《楼八》认为，它当子无愧，毕竟，在那个阶段，这样的成就的确很难得。

西关虎屯结束后，必定是东关虎屯。

其实2个关虎屯本来是一个“关老虎的屯子”，1927年，国民政府修了一条开封到郑州的公路，南延后的花园路把关虎屯分成了东西两个部分。

1954年，河南省会迁至郑州，东西关虎屯南部大部分耕地就被包括省政府在内的多家省直单位征用，而北部就建成了动物园。

久而久之，就剩下了东西关虎屯，这也是2个村子可整改面积都很小的原因。

鉴于西关虎屯的巨大成功，9年后的2014年，东关虎屯也启动了拆迁改造。

2014年3月19日，河南大树置业有限公司成立，负责东关虎屯的拆迁、安置、开发工作。

上图：曾经的关虎屯新里城

东关虎屯项目规模宏大。

项目总占地约135亩，规划总建面约80.3万㎡，综合容积率6.45，安开比0.95:1。

其中地上安置面积约28.5万㎡，地上开发面积约29.75万㎡（其中商业7.24万㎡、公寓21.79万㎡、可售住宅0.72万㎡），改造涉及安置村民705户，连片182户，共3000余人。

大树置业是由郑州国控建设开发有限公司和河南民丰商业运营管理有限公司合资成立，持股比例分别为51%和49%。

郑州国控的背后是国资委和豫发置业，民丰商业管理的背后是兰德置业。

东关虎屯改造启动了。

【2】

第一步就是位置最好的兰德中心。

兰德中心，位于花园路和丰产路东北角，国贸360正对面，可以说是东关虎屯最好的位置。

如下图：

上图：兰德中心位置图

兰德中心规划总高度124米，总建面约10万㎡，其中地上7.5万㎡，地下4层累计2.5万㎡，1-4层规划为美食广场，5-30层为写字楼。

其中首层规划了挑高10米500㎡的商务大堂，至今仍是写字楼一道亮点。

（关于上图，楼八插播一段，绿色的是西关虎屯，红色的是东关虎屯，黄色的是郑州地产集团开发的城发玥园，三个项目是独立的，其中玥园近期入市，属于统计局家属院危楼改造，只有2栋楼，预计售价15000元/㎡左右）

东关虎屯是2014年启动改造的，2016年初，兰德中心就完成交付使用，可建其建设速度之快。

其惊人的速度另一个原因就是火爆的销售。

上图：兰德中心销售情况

在2015-2016那个疯狂暴涨事件还未发生之前，兰德中心写字楼的价格就已经达到了惊人的15000元/㎡+。

最终，在2016年底，兰德中心除了一部分自持外，基本实现了售罄。

《楼八》认为，从房地产开发的角度看，兰德中心的开发延续了国贸360的巨大成功，将神话继续。

兰德中心之后，项目加快了后续开发节奏。

2017年10月24日，郑州市城乡规划局发布了《郑州市金水区东关虎屯城中村改造控制性详细规划》。

上图：东关虎屯控制性规划

规划显示：项目占地26.25公顷，用地性质包括了居住用地（R），二类居住用地（R2）,公共管理与公共服务用地（A）,行政办公用地（A1）,商业服务业设施用地（B）,商业用地（B1）,商务用地（B2）,公用设施用地（U）等。

相比西关虎屯，东关虎屯占地面积更大，用地性质更复杂，当然，总体价值也更高。

2018年10月11日，在规划方案出炉一年后，大树置业摘走了关于“东关虎屯”的郑政出〔2018〕111号(网)地块。

该地块土地使用权面积5.22万平方米(约78.3亩)，使用性质为商务用地兼容商业，容积率6.9。

出让条件显示：二类居住用地兼容商业比例小于等于18%，兼容居住比例小于等于19%，建筑总面积应小于360118㎡，其中，安置房总建筑面积136070㎡，此类房屋不得进入一级市场销售，商品房建筑面积224047㎡。

上图：东关虎屯摘地信息

地块起始价112165万元，熔断价168365万元，竞地价最高限价224330万元。

最终，大树置业以11.21亿的起始价摘取。

关虎屯的好命在2019年没能延续下去，在下半年，因为大树置业和施工单位的矛盾，项目被迫开始停工！

郑州有很多因“开发商和施工单位的矛盾纠纷”而导致的停工烂尾，可见总包的选择是开发商前提的第一要务。

2019年10月之前，东关虎屯城改一切正常，10月之后，命运就彻底被改写，基本上可以说是停工至今。

当时，大树置业也在贴出了相关通知。

上图：东关虎屯城改停工声明

2021年8月，项目强行施工，于是，就出现了我们开篇所述的那84万天价行政罚单。

现在，我们回过头去看那次处罚，不管是对东关虎屯，还是每一个郑州人，都是一个特定时间点。

2023年春节后，新的建筑单位接手了项目的安置房建设工作，并在4月17日举行了开工仪式，4、5号安置地块初步复工建设。

但开发地块尘封依旧。

上图：东关虎屯停工期间

停工期间，项目也进行了最大的努力，尝试过各种盘活方案。

根据《楼八》了解的情况，我们随便一个盘活方案吧，大概能看出项目的基本处境。

（以下数据仅为即时内部资料，不代表官方数据，同时，数据亦非最新数据）

项目总开发进度大约是30％，总体负债为19.5亿左右，其中平安银行3.5亿，浙商银行13亿，中原3亿，平安银行已起诉查封。

项目后续的建设资金需求为25亿，其中19.5亿用于解决总体负债，6亿建用于后续工程建设。

上图：关虎屯新里城

在项目的收益预测方面，该方案的描述是这样的：

项目住宅总销售面积19584㎡、大平层公寓销售90915㎡、小面积公寓销售面积139315㎡、地上商业面积销售74732㎡、地下停车位销售2731个，合计销售收入约70.66亿元，利润17.17亿元，利润率为38.09%。

《楼八》算了一下，累计销售面积为32.45万㎡，即使考虑到车位的销售，项目的整体均价要2万/㎡，这在以公寓为主的产品中，显然是乐观过了头。

毕竟，幸福里瑞玺的公寓目前售价才1.5万/㎡，根据《楼八》判断，这里的公寓如果现在销售，很难过1万/㎡，利润17个亿现在看，过于乐观。

【3】

楼八不知道最终项目的资金是怎么解决的，但一定是暂时解决了，因为，就在昨天，东关虎屯城改举行了盛大的“全面复工”仪式。

上图：东关虎屯复工仪式

仪式的背景全文是“国控绿城东关虎屯项目全面复工启动会”，仪式上，领导们热情似火，喜气洋洋，我们也很开心，这一刻等太久了。

从启动会名称看，兰德公司应该还是彻底退出了项目的改造开发，而绿城大概率是品牌管理输出，充当代建角色。

项目进来的不止绿城，还有中交。

上图：东关虎屯最新围挡

上个月，中交一公局联合体也中标了项目后续地块(D-02地块、B-02地块、A-04地块）的EPC工程总承包。

中标项目总建筑面积约69.81万平方米，包括但不限于方案设计、拆除工程、土建工程、水电工程、市政道路工程、室内外装饰装修工程、景观园林等工程，计划工期1825天，合同估算：约37亿。

不得不说，中交这几年在郑州发展速度太快了！

前几日，在楼八去地块查看的时候，中交的动作已经开始了。

上图：项目工地南大门

恭喜东关虎屯终于再次上路了！

在郑东万象城和正弘坊未形成规模之前，关虎屯所在正弘城商圈的活力是郑州第一，即便是东区商业起来后，还要看竞争结果，

在这个商圈内，国贸360、花丹、凯旋、正弘城这4大主力商业可以说运营得都不差，都有可圈可点之处。

如果东关虎屯最终能有个童话般的解决，那真的是商圈之幸，花园路之幸，郑州之幸。

昨天文章写的是胖东来，我在想，如果关虎屯能把胖东来引进过来，那公寓销售问题和商业经营问题的解决难度一定大大降低。

但这事我们只能想想，不太现实，因为东关虎屯一路之隔的“卖卡的”必定100个不答应。胖东来一旦在它隔壁进驻，它大概率会面临灭顶之灾，这种事在许昌、新乡都发生过。

在新乡，其他商业被胖东来打得没有还手之力，但“不知道因为什么原因”，胖东来有一天要撤离新乡，新乡人便走上街头，请愿市长，最终把胖东来留了下来，场面很感人。

上图：微信号郑州楼市留言

说到“卖卡的”，昨天我看了微信公众号郑州楼市前天文章的留言，其中“XXXXX，XXXXXXXXXX”被点赞量高达212次，冲至榜首，笔者不禁感慨，怎么写个胖东来，都在骂卖卡的？

我不喜欢这个卖卡的，但也没有特别大的恶意，但是，如果一个企业在一个城市民众的引发集体反感，那品牌就很危险了，卖卡的就要好好反思了。

不要忙着卖卡，还是做好服务，经营好品牌吧，否则品牌倒塌可能就是一刹那，毕竟我买东西已经习惯折扣牛了。

他娘的，突然想起来一件事，我丢过二次它的卡，一张1000的，一张5000的，它还不记名，我去年买了个表……

结尾

回到正题，大树置业的母公司郑州国控自己也承认，东关虎屯的改造工程在其重组盘活的众多问题项目之中，是涉及问题最多、情况最复杂、盘活难度最大的项目。

东关虎屯真的错过了郑州最好的房地产发展周期的同时，而且，随着郑州城市核心价值的东移，东关虎屯的地理位置优势也在减弱，理想中的70亿销售货值难度可想而知。

最后祝福东关虎屯能有个美好的结局，这是每一个郑州人都希望看到！加油！