八年前龙华的壹成中心和南山的宝能城开盘，开盘时间前后仅相差两个月，综合对比后，宝能城的开盘价比壹成中心高百分之十左右。当时壹成中心开盘1000多套住宅被一抢而空，宝能城开盘很久还没有卖完，还有很多购房者对比后选择壹成中心放弃了宝能城。

从壹成中心和宝能城第一次开盘计算，深圳房涨了五年跌了三年的，壹成中心的房价快跌回到开盘价了，宝能城的房价对比开盘价涨幅还有约80%。

很多人说房价下行期间哪里的房价都跌，说的没有错，但是有的地方跌的多，有的地方跌的少。比如一年前买1000万的房子，选对片区和楼盘现在还没有怎么跌，选错片区和楼盘现在一两百万跌没了。

把深圳楼市拉长到10年左右，就会出现很多宝能城和壹成中心这样的的价差，两个人一样的起点会因为选错一套房子而拉开巨大差距。

看深圳楼市最近三五年，可以看到过去三年深圳房价平均跌幅约百分之四十的情况下，有的楼盘跌幅只有百分之二三十，有的楼盘跌幅高达百分之五六十。甚至把时间缩短到半年也会发现，房价分化无处不在，比如过去半年后海片区一些优质小区价格就没有太多波动，西丽大学城片区没有太多波动，华侨城和香蜜湖片区没有太大波动，甚至连红山的一些优质楼盘都没有太大波动，很多片区在过去半年价格波动高达百分之一二十，甚至有房子买过来还没有办完手续房价就降了很多。

房价未来怎么走，三年以后深圳房价多少钱？这样的问题是没办法预测的。再次提醒，如果有人告诉你准确时间和准确房价，那他一定是个骗子，你需要提高警惕。

不过短期的市场温度是可以感受到的，也可以通过分析和了解选择未来更有竞争力的房子，更可以在分析和了解中尽量避开短期可能大跌的坑。未来什么时间房价多少钱是不确定的，但是不管房价涨跌，片区、楼盘和房子继续分化是可以确定的。

短期价格很难起来，可能继续跌，还有可能继续大跌的，要筛选这样的房子，可以先从小区挂牌房源看，比如一个小区同样的竞品房源挂牌很多，业主都在降价想着早点卖掉，看到这样的小区不管价格多便宜都要小心，市场不发生大的变动是不可能逆转的。如果周边同样的竞品楼盘和房源还很多，那就要更加小心了，哪怕市场整体有小幅度波动，这样的片区价格也很难起来。这样的片区，如果市场持续低迷，价格非常容易快速下跌。

除了从小区看，还可以从片区看，比如短期片区有新房入市，可以等新房开盘后再看情况，如果新房想降价走量的，价格可能会定的很便宜，过去深圳新房开盘开发商背刺片区二手房业主的比比皆是。

以上是买房避免短期被深套，被分化的方法。避免长期市场中跑输大市，被向下分化，要从更大的方面看，首先要考虑这里的房子三五年以后谁会过来买，片区楼盘是不是太多，同质化是不是很严重，要从更大范围研究未来这里是不是有足够的购买力。如果是外溢的购买力，外溢的购买力能不能支撑这里的房价，支撑这里的外溢购买力住这里是不是方便，同样来这里买房的主流外溢购买力去其它片区是不是更方便，其他片区现在房价多少钱等等。

如何分辨一个片区房价是片区购买力为主支撑，还是外溢购买力为主支撑，除了研究片区产业结构外，最简单的方法就是上班高峰期去看地铁口，如果地铁口大部分都是排队上地铁出去打工的，那么片区就是靠外溢购买力支撑，如果地铁口都是出地铁来上班的，那么片区就是以片区购买力支撑为主。