世人都说大宋是最富庶的朝代，可谁能想到，这个富甲天下的王朝，竟然也深受房价之困？史料记载，从太祖建国到靖康之耻，短短160年间，汴京城的房价涨了足足30倍！一个普通的中产家庭，不吃不喝干上200年，才能在汴京买下一套体面的住宅。
更有趣的是，当朝宰相苏辙，位极人臣，却在70岁高龄时感叹＂我年七十无住宅＂。连当朝宰相都买不起房，可见当时房价之高，令人咋舌。面对这样的困境，大宋朝廷可没有坐以待毙，他们想出了不少新招，有的甚至比现代的调控政策还要严厉。
那么，聪明的宋朝人是如何应对这场持续了160年的房价之困？他们的调控政策又带来了怎样的效果？
一、盛世之困：北宋房价暴涨之谜
开封城里有句顺口溜：＂十年不当差，毁家不算差。十年当了差，盖房不算大。＂说的就是宋朝房价之高，让人望而生畏。
建炎元年，一位叫张德远的官员在日记中写道：＂吾祖父当年以五百贯置办汴京宅院一所，而今同样门面，竟要万贯有余。＂短短三代人时间，房价翻了二十倍，这样的涨幅足以让今人瞠目结舌。
究其原因，还得从开封城的繁华说起。自从宋太祖开创王朝，定都开封，这座千年古城就焕发出前所未有的活力。《东京梦华录》记载，开封城内店铺林立，市井繁华，昼夜不绝。单是城内的酒楼就有数百家，大慈寺前的夜市更是灯火通明，人声鼎沸。
宋仁宗年间，开封城内人口已达百万之众。《宋史》记载，光是朝廷命官就有近万人，还不算随行的家眷和仆从。一时间，五湖四海的人才蜂拥而至，人口暴增带来的住房需求，自然推高了房价。
更重要的是，宋朝实行＂重文抑武＂政策，全国的精英都挤破头想考取功名，然后入朝为官。一旦考中进士，就必须在开封城里谋个住处。于是乎，但凡状元郎、榜眼、探花郎新鲜出炉，开封城的房价必定应声上涨。
崇宁二年，一位叫王子京的进士在给友人的信中写道：＂京城一间小屋，竟要千贯，实在令人咋舌。若非岳父资助，吾何以安身？＂可见当时房价之高，已经到了让新科进士都望而却步的地步。
此外，北宋时期商业繁荣，钱庄、票号遍地开花。《清明上河图》中就画了不少钱庄的场景。这些金融机构大量发行交子（纸币的雏形），导致市面上银钱充裕。有钱人为了保值，纷纷将资金投入房产，更是推高了房价。
徽宗年间的一份契约显示，开封城内一处临街铺面，面积不过百步，售价竟达三万贯。而当时一个普通官员的年俸不过二三百贯，这样的房价，已经完全超出了普通人的承受能力。
慢慢地，开封城里形成了独特的居住格局：达官显贵住在皇城周边的＂金地段＂，普通官员挤在城郊的＂廉租房＂，而平民百姓只能在城外搭建窝棚。这种局面一直持续到北宋灭亡，期间房价始终居高不下，未有丝毫松动的迹象。
二、朝廷大计：宋朝房地产调控政策全解析
元丰三年，一场特别的朝会在皇宫大殿内举行。当朝宰相王安石站出来说：＂汴京房价十年翻了五倍，百姓怨声载道，不得不防啊！＂于是乎，北宋历史上最严厉的一轮房地产调控由此展开。
首先出台的就是限购令。《宋会要辑稿》记载，朝廷规定现任京官除一套自住房外，不得在京城再购置住宅。一位叫刘敞的官员就因为瞒报房产、在京城购置第二套住宅，被贬到了岭南。这一政策比现代的限购令还要严格，可谓是＂只许一套，违者必究＂。
不仅如此，宋朝还成立了专门的房地产管理机构——店宅务。这个机构的一把手名叫＂勾当店宅务公事＂，手下有一批专门的房产交易监管官员。每一笔房产交易，都必须经过店宅务审核备案，否则交易无效。
元祐年间的一份判词显示，有位商人想私下出售自家的房产，结果被店宅务查获，不仅交易作废，还被罚了一千贯。可见宋朝对房产交易的监管之严。
土地拍卖也有严格规定。汴京城内但凡有土地出售，必须先由开封府张贴告示，公示三个月。期间，任何人都可以去店宅务报名竞拍。《东京梦华录》中就记载了一次著名的土地拍卖：皇城根下一块地皮，竞拍现场人声鼎沸，最后以天价成交，创下了＂御街地王＂的记录。
但这些措施收效并不明显。于是哲宗时期，朝廷又想出个新招：推行＂廉租房＂制度。大宋国库出资，在汴京城内兴建大量官房，低价出租给在京官员和百姓。《宋史》记载，仅熙宁六年一年，朝廷就在汴京城内建了三千多套廉租房。
这项政策一出，立刻受到欢迎。当时的兵部侍郎苏颂就住在一处叫＂崇文坊＂的廉租房里，每月只需缴纳十贯房租。而当时市面上同样规格的房子，月租就要五十贯。
不过，即便朝廷出台了这么多调控政策，房价依然居高不下。徽宗时期，一位叫李冠的官员在奏折中写道：＂京城房价已到寻常百姓无法承受的地步，即便是朝廷的调控政策，也难以遏制这股势头。＂
于是，徽宗朝又出台新政：规定土地交易必须实行＂实名制＂，禁止投机倒把。同时，对房产交易征收重税，高达成交价的百分之十。这些措施多少起到了一些作用，但收效依然有限。
三、闲话宋朝：那些鲜为人知的房事趣闻
元丰六年，汴京城里出了一位奇人，此人名叫赵德昌，是当时远近闻名的＂房托＂。《夷坚志》里记载了一个有趣的故事：一日，赵德昌在茶馆里遇到一位刚考中进士的年轻人，立马热情地凑上去，说自己手里有一处＂笋盘＂，位置绝佳，价格公道。
这位进士信以为真，跟着赵德昌去看房。谁知这处房子实际价值不过三百贯，赵德昌却开价八百贯。最后这位进士还真被他忽悠住了，付了定金。等到发现上当时，赵德昌早已不知去向。
这样的＂房托＂在汴京城里可不在少数。《梦粱录》中说：＂京城房价飞涨，居间之人无所不用其极。＂他们或是夸大房屋面积，或是虚报周边设施，甚至还会找人假扮买家，制造抢购的假象。
不仅如此，宋朝还出现了＂炒房团＂。《东京梦华录》记载，有一群专门靠炒房发家的富商，他们四处收购临街门面，等到行情好时再高价卖出。其中最有名的要数开封富商薛德音，此人在汴京城内就囤积了数十处房产，每年光靠租金就有上万贯进账。
宋朝还有＂首付贷＂的说法。当时的钱庄会给买房者提供借贷，称为＂押陵钱＂。《清明上河图》中就画了不少钱庄的场景。借钱的人要以房契为抵押，每月支付利息。若是还不上钱，钱庄就会收走房产。
有趣的是，宋朝的中介行业也很发达。他们被称为＂牙人＂，专门为买卖双方牵线搭桥。《宋会要辑稿》记载，这些＂牙人＂都要在店宅务登记注册，领取＂牙帖＂才能从业。他们按成交额收取佣金，比例通常是百分之二。
哲宗时期，汴京城里就有一位叫王安道的＂金牌中介＂，此人在城中开设了好几家房产中介店，生意红火得很。据说他每年光是佣金收入就有上千贯。不过后来因为涉嫌串通买卖、哄抬房价，被朝廷抓了起来，充军边疆。
宋朝的＂房托＂们还发明了＂茶水费＂一说。《梦粱录》中提到：＂但凡看房，必先付茶水钱，方可入内。＂这笔钱名义上是请房主喝茶，实际上就是中介费的变相收取。有些＂牙人＂甚至会故意把同一套房子介绍给多个买家，多收几份＂茶水钱＂。
这些房产中介还有个特别的规矩：但凡成功促成一笔交易，就要在店门口挂上红灯笼。灯笼上写着＂又成一家＂四个大字，既是庆贺，也是广告。时间一长，＂又成一家＂就成了房产交易成功的代名词。
四、民生之计：庶民百姓的安居之道
面对高企的房价，宋朝老百姓也有自己的一套生存之道。《东京梦华录》里记载了一个有趣的现象：在汴京城南的一处坊巷里，十几户人家合租一处大宅院，每家只占一两间房，厨房和庭院都是公用的。
这种＂群租＂现象在当时很普遍。《都城纪胜》中提到，一位叫李实的小吏，就和其他七户人家合租一处四进的院子。他们约定每月轮流打扫公共区域，遇到维修费用也按人头均摊。这种合租方式让普通百姓也能住进体面的大宅院。
更有趣的是＂分时居住＂。《夷坚志》记载，有些商人白天在店里做生意，晚上就租住在别人家的厢房里。房主白天用这间房做库房，晚上则让给商人居住，一间房两用，房租自然便宜许多。
熙宁年间，朝廷推行＂廉租房＂政策后，百姓的住房压力稍有缓解。《宋会要辑稿》记载，光是汴京城内的廉租房就有一万七千余套。这些房子大多建在城郊，虽然位置偏僻些，但租金低廉，普通百姓也住得起。
一份元祐年间的档案显示，在廉租房区域居住的除了平民百姓，还有不少中下级官员。他们每月只需缴纳十几贯房租，比市面上便宜了一大截。这些廉租房虽然简陋，但基本设施齐全，还有专人负责维护。
随着廉租房区域的扩大，城郊逐渐形成了新的商业区。《清明上河图》中就画了不少城郊的市集场景。小商小贩们在廉租房区域开设店铺，既服务周边居民，自己也能赚到钱。慢慢地，这些城郊区域也变得热闹起来。
不过，廉租房供不应求的问题一直存在。为了解决这个问题，宋朝政府又想出了＂以工代赁＂的办法：入住廉租房的居民可以通过参与公共工程建设来抵扣房租。《梦粱录》记载，不少居民靠着修筑城墙、疏浚河道等工作，免去了大半年的房租。
除此之外，一些能工巧匠还发明了＂活动房屋＂。《宋史》记载，有位木匠设计了一种可以拆卸的房子，全部用木头搭建，需要搬家时直接拆开带走。这种房子造价低廉，深受城郊居民欢迎。
到了徽宗年间，朝廷又推出了＂以房养老＂政策。年满六十岁的孤寡老人，可以免费入住官办养老院。这些养老院不仅提供住所，还有医师照看。《宋会要辑稿》记载，仅汴京城内就建有十几处这样的养老院，收容了数千名老人。
可即便如此，住房问题依然是困扰宋朝百姓的一大难题。到了北宋后期，连皇帝也不得不承认：解决百姓住房问题，比平定边疆叛乱还要困难。
五、历史启示：千年房事带给我们的思考
《宋史》里有这样一段记载：元祐三年，一位叫张邦昌的官员向朝廷上书，说：＂国家之计，莫重于民居。百姓安居，则国家才能安定。＂这番话道出了住房问题与社会发展的深刻联系。
翻开史册，宋朝的房地产调控给后世留下了宝贵的经验。《宋会要辑稿》记载了一个有趣的现象：每当朝廷出台新的调控政策，房价都会暂时回落，但很快又会反弹上涨。这种情况在元丰年间尤为明显，当时的宰相王安石就曾感叹：＂房价如流水，调控如抱薪。＂
治理房地产市场，宋朝可谓费尽心思。从限购令到廉租房，从土地拍卖到房产税收，几乎现代社会所有的调控手段，在宋朝都能找到影子。《东京梦华录》中就记载了这样一件事：有位富商因为囤积房产、哄抬房价，被朝廷抄家流放，这和现代打击炒房有异曲同工之妙。
更值得注意的是，宋朝的房地产市场与经济发展密切相关。《宋史》记载，每逢农业丰收、商业繁荣的年份，房价就会上涨。元祐年间的一份奏折中说：＂今年粮价上涨，商贾云集，京城房价随之而涨，此乃繁荣之象。＂
然而，房价过高也带来了社会问题。《梦粱录》中提到，由于买不起房，不少年轻人推迟成婚。一位叫李若水的进士就因为付不起房租，不得不离开汴京，回老家教书去了。这种现象在当时并不罕见。
宋朝的房地产市场还有一个特点：区域发展不平衡。《清明上河图》中描绘的繁华景象，主要集中在汴京城的中心地带。而在城郊，房价就要便宜得多。熙宁年间的一份地契显示，城郊的房价只有市中心的三分之一。
有趣的是，宋朝的房地产市场还带动了相关行业的发展。《都城纪胜》记载，当时汴京城里有专门的房屋装修工匠，称为＂修缮作手＂。他们不仅负责房屋维修，还提供装修设计服务。一些有钱人家还会请来＂巧匠＂，专门设计园林景观。
徽宗年间，一位叫赵令穰的画家就专门画房产图。他的画作细致入微，不仅画出房屋的外观，还会标注房间的朝向、面积等信息。这些画作成为了当时房产交易的重要参考。
宋朝的房地产经验告诉我们，住房问题是一个复杂的系统工程。《宋会要辑稿》中记载了这样一个细节：朝廷在推行廉租房政策时，不仅要考虑建房成本，还要考虑周边的配套设施。每个廉租房区域都会配建市场、医馆等生活设施。
这些历史经验，在千年之后依然具有参考价值。正如一位宋代官员在奏折中所说：＂安居者，天下之本也。＂
