这几年，“蝴蝶效应”不断在楼市上演着。

一个楼盘的突然降价、开发商的资金断裂、一套法拍房的流拍......都可能引发一场楼市的地震。

刚刚一个朋友打电话问我：龙岗某楼盘好火，现在2万多的单价，还是住宅，问我能不能投资一套。

我回答：两年前，这个楼盘比现在还火，你猜猜那些贪便宜的购房者都是什么心态？

朋友瞬间沉默了！

房产从来就不是拼价格的商品，而是论价值的土黄金。没有价值的楼盘，那就尘归尘、土归土、钢筋配上混凝土。

有一点可以肯定：这个2万多的楼盘，一定会让整个片区的楼市雪上加霜，房价也会一掉再掉。

深圳楼市已经形成了“马太效应”

强者恒强，弱者愈弱！

同样是在深圳，有些片区已经跌到了2013-2014年的水平，而有些片区，仅仅只回调到了2019年的价位，还有极少数楼盘根本就没有跌。

为什么会这样？

归根结底还是供需关系问题，底层逻辑决定上层建筑。

需求旺盛、产业高端、地段核心...才是决定房产价值的重要因素。

还有一个朋友，他在2020年抢到了光明某楼盘，当时是5万多单价入手的，现在已经跌到了4万左右，而且丝毫看不到企稳的迹象。他发出感叹：当初就是看到华侨城一个地标性的商业就在旁边，现在这个商业烂尾停工了。如果建起来，他这套房子还有翻盘的机会。我说，如果这个地段真的好，以华侨城的实力，会烂尾吗？如果这块地在福田、南山，哪怕在龙华北站，开发商会停工吗？

开发商也是人，在他们看不到希望的时候也会选择放弃。

前些天，太子湾招商双玺一套205平，5楼的毛坯房终于在经历几个月的放盘后成交了，业主从3100多万降到了2850万，最终成交单价接近14万。和2018年买入价11万多相比，挺多没有赚钱。本月初，华侨城新天鹅堡一期一套低楼层380平，放盘价7200万，结果3天成交，成交价约7100万。虽然比市场价便宜了500万左右，但比起2017年的买入价，仍有1千多万的盈利。同期，纯水岸一套联排别墅，第一次以7200万价格流拍后，二拍经过几十轮激烈竞争后，最终以6900万的价格成交。

香蜜湖海德园最后一批120套房源，还是日光了。

这就很有意思了。

一方面2、3万每平的住宅无人问津，而数千万的豪宅，只要稍稍降价就很快成交。

难道真的是深圳有钱人太多？

其实真不是，这都是目前房地产的格局引起的。

如果龙岗的新房库存从1万多套，突然降到了1千多套，请问开发商还会有2万多每平的住宅让大家去抢吗？

如果光明的产业全部搞起来，人口突然翻了几倍，请问每天的成交还会是个位数吗？

如果福田南山突然拍出几块大型豪宅用地，大家想想又会怎么样？

可是没有如果。

如果有，只会让核心地段建更好的配套设施，让核心地段更加核心。

前几天，朋友请吃饭，地点在宝中壹方玖誉楼下的壹方城。出了地铁，我就随手拍了几张宝中的城市面貌。

区政府就在这里，一排排甲级写字楼，体育馆、图书馆、海滨广场、欢乐港湾等等，这些配套基本非常完善了，还有几个正在建设的也是湾区书城，据说建成后还是深圳最大的书城。

大家想想：这些还正在建的设施为什么不建到其它地方？

原来这就叫锦上添花，越来越好。

房子的本质功能就是居住，因为有了流通就变成了商品房，也就成了大部分人一生中最大的金融产品。所以大家挑的不仅仅是一套房，而是对财富的认知 。