罗湖有两个坑,重点盯着追求性价比的改善,以及非新盘不买的购房者。
比如罗湖的百仕达,这是罗湖曾经的豪宅区,现在很多豪宅房价6万多/平、7万多/平,假如你冲着好地段、好学位,就容易忽略它的房价已经跑输市场十年之久。
再比如,罗湖作为深圳老城区,现在的新盘大多是旧改出来的,旧改成本高,开盘就必须定价高,也许你看7万/平、8万/平的罗湖新盘单价,对比南山福田动辄10万多/平的新盘,好像挺便宜?
可是你更要考虑一点,罗湖和南山福田的差距,每平差了多少钱?
罗湖是个好板块,有的房子适合买。有的同学在网上看一些人说,“谭帮主只让人买罗湖”——断章取义是别用有心者最擅用的武器。
我在2019年做房产教育的时候,很多同学通过学习,五六十万买不起南山、福田,于是买在罗湖,到现在都能有不错的结果。
即使是现在,罗湖面向钱少的刚需,也是天然的价值洼地。
比如我的一位学员,70万资金,买在罗湖,月供8千多。学员在龙岗工作,他把罗湖房对外出租,每个月收租金7千多,自己再在龙岗租一套3房精装修,月租是2千块钱。
算下来,买完房子每个月的支出变成了:8千+2千-7千=3千块钱。
罗湖有价值,但不等于罗湖所有的房子都能买。罗湖适合刚需买房,也不等于刚需只能买罗湖,或者刚需买罗湖一定赚。这些逻辑不能反复跟大家强调,否则就变成了罗圈话,希望大家认真甄别。
但有一项标准是统一的:
假如你想买改善盘、豪宅盘,罗湖不适合。
罗湖对刚需的机会,在于罗湖的租售比,在于罗湖的改善盘、豪宅盘表现不佳,也在于罗湖不适合买新盘——
在罗湖买新盘,一定要做好5年不赚钱的准备,很多人没这个准备,冲进去亏钱了,不会说自己没眼光,只会说罗湖不行,这导致罗湖整体的市场氛围被看低。
越冷清的市场,对刚需来说越有机会,挑那种业主对罗湖心如死灰的,一刀砍下去,就是几十万的差价。
但是,死守这条红线:500万总价以下。
罗湖只适合买500万总价以下的刚需盘,刚需是最没有风险抵抗力的,这要求刚需买房必须先求稳、再求赚。
罗湖在“稳”这方面,优势太大了。
房价波动上,假如罗湖的刚需盘都能出现泡沫,那么全深圳的刚需盘就没有没泡沫的了,同样的钱,买罗湖买的是心安。
月供压力上面,正如我刚才举的那位学员的例子,70万首付买在罗湖,投住分离,每个月的支出成本只需要3千块钱,这在深圳买房是很难得的。
罗湖的商业发达,同样三五百万的房子,它的租售比是全深圳最高的,这意味着刚需承受的月供压力,是全深圳最小的。
当然,最后仍然要提醒一点:红线。罗湖仅适合刚需,仅适合500万总价以下的刚需——但这不等于罗湖500万总价以下的房子都适合买,也不等于谭帮主鼓吹罗湖。
愿意学习的同学,一定能理解我的意思。
买个商品房出租,自己去租住农民房,意义在哪里?