最近的楼市静悄悄，「去库存」「降价促销」时不时被拉出来溜溜。

动作比较多的还是「城中村旧改」。

这段时间，我发现南宁8大城中村旧改项目又有了新的变化，动静不小。

南宁发改委新批复

8大城中村旧改建设范围增加1254.76亩

近半年来关于城中村旧改的消息不断。

5月10日，南宁发改委又重新批复了关于8大城中村改造项目建议书，与此前2月1日批复内容有啥不同？

我做了一个表——（蓝色字为新批复内容，看变化直接瞅最右侧一列和最下面一行）

老规矩，划重点：

1、为什么要重新批复？

官方的说法简单直接：由于项目建设规模及内容发生调整。

过去这段时间，老铁们应该也发现了，不少城中村项目范围都变了，比如中尧路片区、火车站纳入衡阳西路城中村旧改，屯渌村一队棚户区纳入吉兴西路南侧片区旧改。

这些此前我也写文分析过。感兴趣的老铁戳蓝字回顾：

意外！万秀村、友爱村、秀灵村…这几个「老大难」也要拆了

八大旧改拆迁启动？先拆西乡塘这两个村！

2、具体变化。

鸡村旧改建设范围增加1554.33亩，变为4565.96亩，投资总额减少5.05亿，变为83.9亿。

衡阳西路旧改建设范围增加151.31亩，变为5777.28亩，投资总额不变。

吉兴西路南侧旧改建设范围减少36.78亩，变为1028.88亩，投资总额不变。

白沙半岛旧改建设范围减少41.9亩，变为2301.90亩，投资总额不变。

望州路北三里旧改建设范围减少21.39亩，变为277.79亩，投资总额不变。

平阳村旧改建设范围减少212.59亩，变为2167.75亩，投资总额不变。

四联村旧改建设范围减少340.93亩，变为2845.85亩，投资总额不变。

长堽村五组旧改建设范围增加118.9亩，变为1080.32亩，投资总额不变。

8大城中村项目建设面积由原来18790.97亩，增加1254.76亩，变为20045.73亩。

衡阳西路片区城中村旧改依然是规模最大的一个，鸡村由原来第三变为第二，四联村第二变第三。

3、拆迁户少了。

鸡村增加12.52万平房屋拆除面积。

衡阳西路片区减少147.23万平房屋拆除面积。

吉兴西路片区、白沙半岛房屋拆除面积不变。

望州路北三里减少1.81万平房屋拆除面积。

平阳村减少19.91万平房屋拆除面积。

四联村减少8.64万平房屋拆除面积。

长堽村五组减少9.08万平房屋拆除面积。

8大城中村项目，房屋拆除面积减少174.15万平，也就是说未来将会减少一批「拆迁户」。

「老破小」到「高大上」

8大城中村旧改将华丽转身

说了那么多，相信老铁们最关心的是，这8个城中村旧改项目目前咋样了？未来会变成啥样？

咱先说说旧改「进度条」的情况。

就在昨日，南宁市江南区举办了2024年城中村改造项目招商推介会，推介涉及白沙半岛片区、平阳村片区两个城中村改造项目，面积达4600多亩。

时间往前，5月10日，南宁市高新区也发布了四联村城中村改造项目向社会公开进行项目推介的公告。四联村城中村改造项目，包含片区一：相思湖片区，片区二：环明月湖片区。

5月1日，南宁市兴宁区人民政府也对鸡村片区、降桥村降桥坡一二组片区、市总工会片区、长堽村五组兴宁片区等城中村项目改造进行了项目推介。

4月29日，南宁市西乡塘区举行2024年城中村改造项目推介会，全力推动衡阳西路片区和吉兴西路南侧片区城中村改造项目。

且不说南宁四大城区不约而同前后脚加入招商推介「群聊」，为城中村旧改项目招募开发企业、建筑施工企业、投资运营企业洽谈合作，光是这8个城中村旧改项目推进的速度，也是相当「神速」。

从1月30日获得首批银行授信额度，2月1日南宁发改委批复立项，4月启动招商推介会，以及4月2日长堽村五组公布拆迁补偿方案，启动搬迁，到4月30日鸡村安置房项目开工建设。

前后三个月的时间，就完成了立项到搬迁到开工，让我不由得对南宁速度刮目相看。

但我有一个意外发现，作为八大城中村旧改项目之一的望州路北三里片区，并没有出现在这次兴宁区城中村旧改项目推介会的名单里，近期也没任何最新的动作。

接下来，咱看看这几个城中村旧改项目未来会变成啥样。

我给老铁们把各城区推介会发布的内容整理了一下，并对这几个城中村旧改项目的规划和定位做了个简单总结。

①鸡村城中村改造项目：产业+宜居+服务+TOD活力中心

项目位于南宁市中心中北方向，总面积约3000亩。计划通过改造，引入优质基础教育资源，导入都市工业、生产性服务业、特色文化商业等产业配套，建设品质商业、品质住宅。

鸡村城中村改造位置参考

拟打造二三产融合都市产业示范区、滨水型生态宜居社区样板、兴宁东片区公共服务中心、社区型TOD活力中心示范项目。

②长堽村五组城中村改造项目：打造高品质滨水宜居社区

项目位于南宁市中心城区中北部，总面积约247亩。通过提升改造，联动轨道站点实现TOD一体化发展，导入特色商业文化内街、邻里中心等资源，打造服务于片区的综合服务中心，构建高品质滨水宜居社区。

长堽村五组城中村改造位置参考

③四联村城中村改造项目 ：文旅商业、科创产业+商业综合体/生产性服务业

项目位于高新区西面，由两个片区组成，其中片区一相思湖片区东至相思湖西路，南至西庄路，西、北至绕城高速。拟利用片区历史文化资源和自然水系资源，打造具有民俗特色的文旅商业、科创等产业。

片区二环明月湖片区东至心圩江西路，南至科园东二路，西至科园大道、北至秀厢大道。拟结合高新区核心区位优势及心圩江公园配套设施打造片区商业综合体和生产性服务业。

四联村城中村改造位置参考

④白沙半岛片区改造项目：将打造高端商文旅集聚区

白沙半岛片区占地面积2300多亩，是邕江沿岸核心城区内唯一可开发半岛。

白沙半岛片区改造范围

项目范围内存有连片老旧危房、城中村自建房等制约城市发展，计划依托亭洪路商业经济主轴、白沙大道汽车经济走廊、邕江南岸商文旅融合发展经济带等，打造高端商文旅集聚区。

⑤平阳村片区改造项目：打造现代中央商务居住一体化中心区

平阳村片区涵盖平阳村片区和沙井同乐农贸市场片区，总占地面积 2200多亩。

平阳村片区改造范围

拟通过城中村改造，彻底解决老旧房屋问题，提升辖区居民生活品质。同时发挥区位优势和轨道站点优势，加强片区产业支撑服务，发展生产性服务业和消费性服务业，打造现代中央商务居住一体化中心区。

⑥衡阳西路片区城中村改造项目 ：城西城市门户，老城活力核心

项目总用地面积约6142.98亩。升级改造后，将形成集高铁+地铁双轨TOD开发样板构建商贸商务+品质消费双轮驱动塑造产研+展商混合的城市综合体于一体的城西城市门户，老城活力核心。

衡阳西路片区改造位置参考

⑦吉兴西路南侧片区城中村改造项目 ：城市高尚生活区

项目改造范围约1028.88亩，升级改造后，将形成以居住为主，兼容教育、科研、文化及商务等功能打造生态健康、舒适宜居的城市高尚生活区。

吉兴西路南侧片区城中村改造位置参考

8大旧改来势汹汹

鸡村回迁房开建、长堽5组开拆

旧改从来就不是一件容易的事，规划很美好，落地起来并不容易，周期还长，但这次南宁在旧改上的行动力简直「开了挂」。

8个旧改项目中，鸡村、长堽村5组率先行动，推进最快，衡阳西路片区和吉兴西路南侧片区动作也比较多，具体如下。

1、未拆先建，鸡村一组回建项目开工。

4月1日，南宁自然资源局发布鸡村一组相关工程的招标计划，月底4月30日，鸡村一组农民回迁住宅以及配套公益项目开工便开工，动作很快。

鸡村一组是今年南宁首个新开工建设的城中村改造安置房项目，也是8大城中村旧改当中首个开工建设的回迁安置房的项目。

计划显示鸡村一组回建房占地约32亩，容积率4.0，规划6栋18-26层住宅楼，户型面积有67㎡、93㎡、160㎡三个面积段，总套数为875套，安置人数475人，计划2027年建成交付。

2、长堽5组补偿方案出炉，房子已经开拆。

4月2日青秀区ZF官网发布了长堽村5组城中村改造项目国有土地房屋征收安置补偿方案的征求意见稿，明确了片区14户、3个单位的征收范围、以及补偿安置措施，我当时也第一时间对方案进行了解读，详情老铁们可以点这里回顾。

时隔一个多月，5月6日，又再度公布了南宁市长堽村五组城中村改造项目（片区一）征地补偿安置方案公告，虽然没有明确具体的房屋拆迁补偿安置费，不过网上还流传出了长堽村5组将按照有证2300元/㎡，无证850元/㎡补偿。有长堽村5组老铁和我爆料，现在岭上国际一带已经开始拆迁。

并且5月15日有再度发布长堽村五组城中村改造项目(第二批)国有土地上房屋征收预公告，将征收建政路南二里4号（直管公房）、68号（直管公房）；建政路南三里62号（直管公房）。

长堽村5组旧改推进速度迅猛。

3、衡阳西路片区旧改，首个地块挂牌。

4月25日，南宁市自然资源局发布了一则国有建设使用权公开出让预公告，衡阳西路旧改首个出让地块出炉，这个挂牌出让的地块就是位于西乡塘区大学路南面的陈东村，一共三个地块，共83.617亩。

当时我还到现场实探了地块现状，三个地块基本上是荒地和停车场，没有太多的建筑物。

陈东村14、16、18地块现状

我还了解到，上周，衡阳西路片区城中村旧改相关工作人员已经开始深入秀灵村进行旧改意向调查。

4、吉兴西路南侧片区范围曝光，首个地块挂牌。

8大旧改的范围陆续曝光，吉兴西路南侧的范围官方一直没有公示，4月30日我在项目附近踩盘，意外发现了吉兴西路南侧片区旧改的范围。

蓝色部分为吉兴西路南侧片区旧改范围

并且，吉兴西路南侧片区首个地块也和衡阳西路片区的陈东村地块一起出现在了4月25日的自然局官网的预公告上。

红框为即将出让地块

这也就意味着，吉兴西路南侧片区旧改也要动起来了。

5、降桥村降桥坡一二组，纳入望州路北三里片区城中村改造项目。

8大旧改公布以来，望州路北三里项目的存在感一直不高，原因有二，一是征收范围不大，二是位置相对不是很核心。

望州路北三里片区截止目前仍没有公布具体的征收范围，从官方发布的信息来看，原兴宁区纸合厂周边片区旧改项目或将成为望州路北三里片区城中村改造项目的一部分。

值得注意的是，4月30日，兴宁区政府发布公告，将降桥村降桥坡一二组划入了望州路北三里片区旧改项目。

除了以上动作较多的5个项目之外，白沙半岛城中村旧改、平阳村片区旧改已经公布具体的范围，但还未有下一步动作。

四联村目前仍未公布具体的征收范围，是8大城中村旧改中释放信息最少的项目。

这段算送的

八大城中村旧改项目获得授信到如今不过三个多月，但几乎每个月都有有关于八个项目的动态，也牵动了广大老铁的心弦。

在官方零零碎碎释放的消息来看，有几个点值得老铁们注意：

1、国企主导，或将引进房企合作。

其中鸡村、衡阳西路片区、吉兴西路南侧片区、白沙半岛片区4个城中村项目交由南宁兴邕城市更新有限责任公司建设。查询该公司背景发现，兴邕由南宁轨道地产集团有限责任公司100%控股。望州路北三里片区、平阳村片区、四联村、长堽村五组4个城中村项目由南宁城新投资发展有限责任公司建设，而该公司则为南宁城投子公司。

在最近的极大城区的旧改推介会上，邀请了房企、金融机构等参与，这也就意味着，8大城中村旧改或将采取更多元化的改造方式。

2、补偿方式主要是货币安置和产权置换。从目前长堽村5组的拆迁补偿方案以及西乡塘区旧改推介会上的信息显示，补偿方式为货币安置和产权置换，没有出现房票安置。

3、8大旧改范围一直在变化。除了此次发改委批复的范围扩大之外，8大旧改的范围也一直在调整变化中，也就是说，目前没纳入旧改的区域，未来也有可能旧改。