关于琶洲的未来，网上众说纷纭。

在珠江新城卖房的中介会说，琶洲未来十年都不可能赶上珠江新城，原因是所有的高端服务业都在珠江新城，广州只有一个单中心，永远都是珠江新城。

在琶洲卖房的中介会说，你看珠江新城的房子都老了，两房都要一千多万，涨了那么多了，琶洲就是未来的珠江新城，你现在不买什么时候买。

我只能各打五十大板，都给我闭嘴，小孩子才做选择，两边都要不行么，为什么一定要二选一呢。

说实话，琶洲在领导眼里的重视程度，可能都不如南沙。

南沙像是一块飞地，如果绳子不拉紧一点，可能就飞走了，如果发展得好了，还能吸附隔壁的东莞、中山、佛山、珠海。

而琶洲需要花钱去造吗，不需要，它本来就在市中心，本来就只是一个小岛而已，资源极其有限，还坐拥一条前航道，和珠城金融城对望，只要有拍地都会有人来抢，你说哪个五百强大公司不想在这个小岛上占一块地，哪个公司不希望在这个南方大省的珠江游轮上的人看到自己公司大LOGO。

不管是商业还是住宅，不需要任何作为，都有一堆人要来这里抢，犯不着自己花钱去建，规定拿地的时候你们来建就可以了。

所以琶洲这几年全部做商业去了，琶洲虽然在海珠，但是海珠区却并不是很有钱，那么会修路造桥增加配套之类的，一旦离开琶洲岛也是破烂不堪的样子。

所以琶洲这些年也没有建什么配套出来，比如医院、学校、商场之类的，基本都是以前建的。

这几年广州为什么会拖后腿呢，领导肯定是对的，毕竟人家是顶层设计。

但我只知道南沙活得很好，黄埔也很有钱，而市中心却缺少投入，不是房价太高，就是城中村挤占资源太多，浪费了有效发展空间，把钱投到20年都看不到回报的南沙去了。

如果广州市政府能像支持南沙一样支持琶洲，琶洲赶上珠城最多只需要五年，十年都不用。

因为琶洲的底子好，城市界面新，而且现在很多公司开始投产准备纳税了，钱就哗啦啦来了。

上面这一层逻辑，我想很多人是能看懂的，而且做城市研究的人可能比我更明白。

但我要说的是下一层逻辑：核心区的房价并不是此消彼涨的，而是以共性共存的。

我之前有篇文章写过，未来广州房价不会以珠城为锚，也就是说珠城卖20，海珠就只能卖8-10万，到了黄埔番禺就只能卖五万，再到南沙增城一文不值，不是这样的。

举个例子，番禺和樾府华润长隆要卖7-8万，海珠很多新盘也才卖7-8万。

不说保利天悦了，就说琶洲南TOD，现在大面积要卖到15-16万了，而珠城除了顶流的几个盘，其他都是在15-16万之间。

广园路以北的奥体牛奶厂也要7-9万，而金融城也才7-9万。

对于普通中产1000万预算来说，只要是在天河海珠，差异不大，对于高端买家而言，超过3000万的时候，更多的会在乎舒适性、环境、圈层。

这也是为什么珠城东区的天花板更高的原因，除了又大又豪，确实更舒适。

对刚需特别重要的配套、地铁、学校、医院、菜市场、商圈这些，对于生活稳定、人生开挂的高端买家而言，他们并不在意这些。

投资客所依赖的周期、涨幅、杠杆、资金使用效率等，在他们而言不算什么。

购买力的差异就是未来财富分配的差异。

我对琶洲的看好高过金融城，事实上，琶洲这几年也分走了一部分珠城的购买力。

配套商圈的缺乏不并直接影响琶洲的升值，你住在汇悦台你也不会非得说楼下没有商场地铁。

但是琶洲其实是有两个价格坐标的，一个是沿江一带的豪宅，另一个就是以琶洲南为龙头的赤沙和新滘东。

沿江一带因为有江景，稀缺度更强，但主要就是保利天悦，外加一个边角料海珠天珺。

而琶洲南部的天花板就是琶洲南，从琶洲南往南到新滘东的房子未来还会有很多，比如旧改的和拿地的，陆续释放出来，价格梯队依次递减。

至于价格谁来把控，当然是我们广州本土的国企来定价啦，不是越秀就是广州地铁，以前一起坐镇，现在一个负责拉高上限，另一个负责守住下限，说的就是琶洲南TOD和广州地铁石榴岗项目。

琶洲起来了，最适合就是卖地了，又好卖还又能卖高价，至于什么时候卖，卖多少钱，做什么产品，赤沙北山拆迁怎么样，这个是不好预计的，但多少都会影响到琶洲南部的价格体系。

正如保利天瑞已经影响到了广园路以北的价格体系一样，因为每一轮疯狂周期过后，既要落袋为安，也要做些样子，这个就不展开了。

但不管怎么样，琶洲未来都是富人区的，而且是做的高层或超高层豪宅为主，下一个珠城东区的赶脚要来了。

以上

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