楼市高烧不退，最苦的是购房者。

最近，很多购房者都在问我们：感觉现在楼市已经到了高位，究竟该不该上车？

楼市究竟是不是高位，刚需还该不该买房？今天，我们就来聊一聊这个话题。

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广州一二手房市场现状

近期市场的情绪异常亢奋。

天河、黄埔等新盘的价格，正在不断地试探着市场的接受能力。

二手房同样将购房者按在地上摩擦。业主心态膨胀，试图凭借一己之力，消灭低价房源，将房价刷上历史新高。

市场的疯狂，也体现在量上。

2020年2月广州一手网签8585套，创近3年新高，同比2019年的成交量翻了一倍之多。

要知道，一二月一直以来都是楼市低位成交的月份，现在一反常态，说明涌入楼市的购房者比我们想象中还多。

近两年广州一手住宅供求情况变动

一手房买家，生怕抢不到房源。二手房的买家，也非常“卑微”。

一套好的房源，往往会同时被好几个买家盯上。购房者不止要跟其它买家竞争，还要跟卖家打心理战。

现在卖房的业主，要么吊高来卖，要么频繁调高挂牌价，要么让你随便看，但就是不卖给你。

想砍价？几乎是不存在的。

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周期轮回

疯狂楼市场景再现

细数目前一二手房的现状，其实是想告诉大家，现在的广州楼市，已经快到高位了。

很多人会发现，现在楼市疯狂的景象，与2016-2017年非常相似。

2016年，广州发布了去库存政策，拉开了广州楼市暴涨的序幕。当年，全年楼市成交量达到了258275套，爬上了近五年广州网签量的最高点。

直到2017年，接踵而至的317和330新政，双重严厉调控之下，给热情高涨的广州楼市当头浇了一盆冷水。

当时，全市限价之下，双合同的风气盛行，很多刚需购房者往往要给到5-6成的首付。以至于大量的购房者转向购买二手房。

根据广州中原研究发展部数据，2017年全年成交22.7万套，2018年全年成交17.8万套，远低于鼎盛时期的2016年。

随后广州楼市开始逐步横盘、回调。正是2018年10月份左右，全国各地“维权潮”、“降价潮”频发，广州楼市再次遭遇滑铁卢，正式入冬。

在这样的前提下，广州政府开始出台松绑政策。

2018年10月，广州住建委提出，严禁开发企业拆分价格报备，限价取消，双合同现象逐渐消失。

这一举措，大大降低了购房者的上车门槛。而在限价被取消之后，广州楼市出现过短暂的回暖。

周期的走势，都是相似的。

回顾前几年的情形，是想告诉大家，楼市从2016年涨价到2017年政策收紧，差不多经历了2年左右的上涨期，而2018-2019年则属于房价回调、横盘期。

我们可以对比，现在这个上涨周期是从什么时候开始的呢？

2019年年底，政策频繁放松，经过一段发酵期其实已经有了上涨的势头，但2020年年初前3个月恰好遇上了疫情的打压，大量的购买需求被压抑。

随后疫情缓解、国内外的经济形势和经济刺激需求，国内的楼市政策开始加大放松力度，楼市热度开始难以控制。

那么上涨周期走到现在，已经接近一年有余了。

在国家统计局发布的70城数据统计中，广州的房价涨幅从去年5月开始已经连续9个月上涨，多次领涨一线城市。

这官方数据，涨幅不大，但意义重大。

这段时间，广州楼市的政策不断在收紧，从去年最热的黄埔、南沙开始蔓延，房贷政策、人才政策收紧。

此外天河、黄埔都传出了限价的风声，双合同有可能将会再次重出江湖。又一个轮回开始了。

政策收紧，是楼市的风向标。这也是为什么说现在已经基本快到了楼市高位。

不过，现下楼市热度还很高，政策打压也没有十分严厉，所以接下来还有一段上涨的时间。

那么，对于购房者来说，现在还能不能买房？

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给大家的建议

对于投资客而言，现在买，可能要做好未来两到三年横盘的准备。

而对于刚需客，我的建议是，大家要买就尽快买，毕竟接下来大半年时间里房价还会涨。尤其是刚需自住，基本都会持有5年以上，可以熬到下一个上涨周期的到来。

倘若你不着急，或者近期买房实在太堵心的话，你可以耐心等一等。

房价已经涨了一段时间了，接下来政策收紧，房价不会再像去年那么猛烈上涨。等到回调期的到来，房价难免会比现在高一点，但不管一二手房源的选择，都会多一点，议价空间也会大一点，算是比较好的入手时机。

至于买哪些区域。

天河、黄埔、海珠这三大热门区域，有发展、需求支撑，还是买入的首选。

天河就不用多说了，新房可以有钱就上，二手房尽量往东买，不要往北买，因为未来天河北的涨幅，一定拼不过东边的广氮、牛奶厂、东圃等板块。

至于黄埔和海珠。从去年的上涨态势来看，广州东进的规划光环，还是为黄埔加了不少分，黄埔的房价，比海珠涨得多。而这，也将会是未来购房者选择的趋势。

黄埔盯紧老黄埔、科学城核心区、知识城三大区域，前景不会错。

海珠未来发展潜力也很强。今年以来，海珠的补涨趋势相当猛，二手房价格蹭蹭上涨。大家主要关注琶洲周边板块，海珠创新湾沥滘片区和石溪片区，以及中大创新谷板块。

荔湾现在是市区的洼地所在，刚需自住可以买入，但是要做好涨幅跑不过其它区的准备。

番禺主要关注万博片区和番禺广场。万博未来发展前景好，而番禺广场生活氛围成熟，最重要的是18号线快开通了，现在房价仍属于市中心的洼地，值得重点关注。

最后来说一下增城和南沙。

今年以来，由于黄埔人才、房贷政策的收紧，很多人的目光转向了增城，希望抄底去年回调了一波的增城。但，今年增城真的适合抄底吗？

我们刚刚也提到，在房价大涨过后，楼市必然会迎来一段回调、横盘期。近期增城虽然回温上涨了一点点，但想要大涨还是比较难的。

增城的供应量实在是太大了，去年到现在，依靠的是刚需托底，投资客则流失到了政策松绑的黄埔等区域。

看二手便知道，增城体量较大的小区，二手放盘量基本高达几百套房源，本小区内竞争就够大了，加上同片区其它房源，很难卖出价格。

所以不管刚需还是投资客，增城建议优先选择靠近市区的新塘板块，那些供应量大、又偏远的板块，还是不要入手了，可能会被套牢。

至于南沙，金州蕉门等成熟板块、以及近期准备推新的横沥岛尖项目，可以重点留意。

不可否认，南沙现在是产业未兴、房价先行，但就定位、规划、利好兑现而言，南沙的前景是值得被看好的。自住客可以入手，投资者就要做好长线的准备了。