广州哪些房子未来还可以涨
大家好,我是橙子。一个在广州每年买一套房,也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章:
看似是在讨论两房到底能不能买,实则是在说房产投资的道理,正所谓每套房都有自身的价值,没有不能买的房子,只有不能买入的价格。
任何房子,只要价格合适,都是有买入价值的。
这个价值当然包含了投资价值和使用价值。那我们从投资价值的角度来看,未来广州哪些房子还可以涨。
01
我记得前几年,很多楼市的专家会对一套房子的价值判断,搞一个非常详尽的表格,把一套房拆分成地铁、公交、道路交通、医疗、教育、商场、公园、容积率、绿化占比等等因素。
然后还要如数家珍的打上重要性占比,例如地铁10%、医疗5%、学校10%、容积率10%等等。
买房的时候,对着这个表格修修补补,仿佛在做完形填空。
虽然略显繁琐,却在那个信息匮乏的年代,成为一丝烛火,点亮买房路途上的迷茫。至少有一个大致的方向。
但是我发现,我们过去对房产价值判断的逻辑,在发生变化。曾经那些我们经常拎出来合计的房产价值公式似乎出现了某种bug。
于是我们这几年看到了没有地铁,交通不便,缺少商业配套的牛奶厂,好楼层和好户型成交价摸到了8万以上。
而广钢新城二手成交价依然在5万到6万徘徊。
我们也看到了同属于金融城东区,商业配套、地铁便利性都不如美林湖畔的兰亭盛荟,平均成交价反而超过了美林湖畔。
当然,随着这两年市场的回落,我们惊奇的发现牛奶厂一些户型的价格跌回了5字头,广钢新城的价格依然在5万左右。
我们当然可以说这些次新的泡沫旺盛,价格涨的快,回落的幅度也不小。
但是换个角度来看,泡沫这个词不是褒义词就算了,什么时候变成贬义词了。
如果一项资产或者产品足够优质,在市场回暖的时候,有更多的人喜欢,在短时间内就形成了供远小于求的不平衡,因此产生价格的暴击。这不是好事吗。
最可怕的事情,是那些连泡沫都没有的资产,即使市场狂热都价格表现温吞的资产。
因为我们要说的是未来哪些房子可以涨,不是哪些房子没有泡沫。
02
广州的住宅种类虽然种类繁多,复杂多样。
但是具备保值增值功能的房产,还是以2000年前后,带独立花园,有物业管理的电梯商品房为主。
当然,从贝壳上筛选一下就可以看到,广州的存量房市场里,符合上述要求挂牌在售的二手房,一共有8万套以上。
这还没有算上正在开售的新盘。
那么如何在如此众多的房产中找到那一套适合自己,可以满足保值增值需求,且兼顾自住的房子呢。
置业者如同水中望月,大海捞针。
但是再漫长的航程都会有罗盘指针指向的唯一方向。
房产市场也会随着独有的脉络发展,沿着这条主旋律走下去。
而置业者只要探到这条旋律,随着节拍起舞,就能稳稳落地。让自己的财富跟得上主流的升幅。
我认为未来很长时间,主旋律依然是核心区的次新花园小区。
我们可以拿金融城举个例子。
高预期——广州金融城概念的落地
新楼龄——核心区范围内的绝对次新
园林设计——不仅要高绿化率,还要符合新贵的审美要求
而这里依然又有各种限制条件。
预期是最能体现房产股票化的因素。
拥有强预期,可以凭借概念实现房价上涨,为美好的未来买单,虽然对付出点溢价,梦想总是要有的。
当然,预期虽然美好,但是捉摸不定。
金融城的饼又厚又实诚,但南沙的饼可能多少就有点单薄了。
楼龄方面,次新盘对于目前的市场拥有绝对的杀伤力,特别是次新加核心地段这样的组合。
而越往郊区走,楼龄的新反而没有那么大优势,这是因为郊区不仅次新房多,新房更多。
不再稀缺的次新,失去了竞争力。
园林设计也是同样,越是郊区越是减少了增量的效力。
而在核心区,园林设计则会倍数放大产品本身的优势。
像东方新世界,美林湖畔,甚至凯旋新世界,都是靠园林绿化放大了自身的优势。
如果在核心区出现高预期、次新和园林优势叠加的楼盘,那必然会成为新一代购买力的选择。
这里再提一嘴学位。实际上学位房的重要性是在被稀释的。
并不是因为家长放弃了对学位的追求,而是由于郊区铺天盖地的涌现出各种挂牌名校,稀释了对传统名校的需求。
很多购买力触碰不到核心区品质学位房的需求,退而求其次,选择了郊区的挂牌名校。
这对老牌市区名校周边的非品质二手房,是有冲击的。
房产虽然依然还是那个支柱性产业,但是房产选筹的逻辑一直在变化。
我们只能距离市场近一点,再近一点。
小心翼翼的紧跟市场品味和爱好的变化,追随市场的脚步。
更新自己的认知体系,调整选筹的逻辑和仓位。
才能在分化的楼市里,保护自己家庭的财富。
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(2024.5.25 橙子 yxjcena)