金融城本来就不是一个做豪宅的板块，豪宅都去了哪里。

20年前就去了广园路以北的汇景，直到20年后的今天，广园路以北的奥体牛奶厂依然在打造改善和豪宅圈层。

因为10年前的金融城还只是一个遍地是城中村的地方，那时候还不叫金融城，还只是叫车陂东圃三溪。

所以那时候金融城多以刚需产品为主，当然也有些大面积产品，比如望江的美林海岸御江湾，骏景的东御苑。

豪宅需要的是环境，配套并不一定优先，远离尘嚣，背山望水低密度是豪宅的标配。

在车陂南和三溪鱼珠逐步开发之后，寸土寸金的天河，房子格外稀缺。

望江的地块也跟着水涨船高，不管是住宅还是商业大平层都要捅破天花板。

最早是佳兆业金融城壹号，从开盘的七八万卖到十三万，接着是要价20万的臻溋铭铸，还有卖出42万单价的珠光金融城壹号顶复，接着又是吹风三十万的鹏瑞壹号，连老妖盘江源半岛都要开卖大平层了。

金融城在起来的过程中，房价也是翻天覆地的变化，连20年楼龄的骏景花园都从4万涨到了六七万。

沿江一带的地块基本不做住宅，都是留给了写字楼和商业大平层。

这些动不动吹风20-30万的大平层们，就金融城的这些产业真的能撑得起来的吗，能带动金融城的住宅价格吗。

当然是有人会去买的，开发商自己留着也可以，现在已经到了上一轮周期的尾端和下一轮周期的前端，这个时候怎么样都要扛住，准备在行情来时出货。

另外，这种顶豪买家，特别是买商业大平层的，又是一手的，一般买家对单价相对不敏感，反正又不差钱，正好钱没地方花。

我们关心的是它对金融城的普通住宅有没有影响呢？

金融城是有很多城中村的，刚需盘众多，新的写字楼鳞次栉比，科韵路还有很多的互联网公司，它的特点就是年轻人居多，有活力。

我认为是没有任何影响的。

第一，沿江一带的地块很少，主要是以超级豪宅和商业大平层为主，产品和买家有限，影响不了市场格局，大部是做给别人看的，另外，这些产品将来的二手流通性会很差，常年也很难成交一两套，你看现在它的一手要卖四五年就知道了。

第二，我们以员村即将要拍的这块地的封顶价5.7万来看，金融城的地价也会差不多控制在这个价格，那房价大概也是在10万左右，而金融城的兰亭盛荟改善的四房差不多也是这个价格。

广园路以北的保利天瑞8-9万，牛奶厂7-8万，所以金融城的二手次新在9万左右，老旧一点小区在6-7万，是不是显得还是比较合理的呢，所以价格并没有乱，各有各的优势。

第三，金融城大多还是以刚需盘为主，当前的总价主要是在400-800万之间为主流，两房和三房为主，年轻人居多，这部分人群是金融城的主要购买力，他们暂时还不需要改善，不需要为学位或环境以及圈层的溢价买单，更加务实。

第四，豪宅是不限价的，商业大平层就更不限了，你怎么卖都可以，但是刚需盘一定会限价的，如果金融城还有住宅要开发，价格也一定不会比现在最贵的二手贵，领导不会主动捅破天花板，这样又反过来会影响二手的价格。

第五，一个完整的市场里面，是需要各种产品都兼备的，珠江新城就是很好的例子，从一房到四房，从住宅到公寓，从平层到复式，而且是一个绝对的存量市场，金融城这个板块还是缺少了一些市场多样性的产品。

跟拆不掉的城中村也有关系，无法释放优质土地。

不过，我认为不需要想太多。

支撑一手价格的是概念和预期，支撑二手价格的是配套和地段，这两样都有了，价格也不会跌，还会随着金融城的开发继续上扬。

况且整个金融城核心板块住宅极度稀缺，即便是刚需盘也是能领涨的。

目前金融城缺的是好的学位，城中村如果能拆掉，就会引入一些好的学校，也会提升整个城市界面。

卖30万的鹏瑞你当它泡沫就好了，既然无关，你现在看到的金融城的价格反而更真实。

以上

拿铁房产观，专注广州楼市咨询与全流程买房服务，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。