🌻【悦江上品】时隔一周，继续打分大坦沙楼盘，今天点评的是广州地铁开发，2016年建成的悦江上品，典型的受增值税5改2影响的楼盘。 ✨首选说一下增值税问题，老邝曾说过，这个政策是“双刃剑”，明面上看好像减少了交易成本，但实际上增加了放盘量，反而卖房的业主竞争加剧了。以悦江上品为例，总共29套二手挂盘，920新政之前只有1套满五房源，可新政之后，剩余28套满二房源也变得好卖了，你说最受伤的是不是那1套满五的业主？其次，荔湾没有黄埔+番禺的放开限购，没有新增的需求端导入，只有不断加大的供应量（挂卖多了），我对这种介于满二v.s满五的楼盘，又不放开需求端的板块是不看好的，继续供过于求。 ✨聊完政策影响，继续讨论大坦沙的规划，凯德作为新加坡开发商，居然承接了整个岛屿的开发，且划分为20期来弄，唯一弄好交付的就是上一篇点评的双桥8号，所以你觉得大坦沙的落地还需要几年？说人话就是，大饼太大了，荔湾区的财力无法支撑，担心外资开发商的实力，即使将来真的兑现，住这么多人，公共配套能否好起来？仅靠珠江大桥+2条线路，能否满足岛内外的通勤？你现在没有金沙洲拥堵，是因为凯德的慢进度，真给国内的央企v.s国企，半年就给你完成拿地+开卖。 ✨综合而言，大坦沙只能作为睡城江心岛来看待，零散的医疗产业+目前不太方便的公共交通，让这边的居住体验不够爽。悦江上品这种地铁上盖的楼盘，受新政影响二手挂牌会激增，在没有放开限购无法导入刚需的情况下，未来半年老邝依然看衰它的房价走势。 💫老邝给它6.0分价值分，短期受新政影响扣1.0分。倘若你想抄底买入，建议等待3-6个月，让二手业主们先抛盘竞争一波，你再趁机捡漏，但捡漏也只是让你更具性价比的买入自住房，增值性依然不高。