接上篇 - 上篇我买说，东坝饼已烙好，目前已经迎来了兑现期，那么，为什么东坝的新房，好像从没有迎来过真正的热销？ [向右R]是的，东坝其实面临了板块自身和新房竞争的双重阻碍： 1⃣️首先，朝阳目前的发展模式，有点摊大饼，zf有限的发展资金，除了东坝以外，还在被崔各庄、十八里店、王四营等多个片区分流。 [彩虹R]而且，东坝发展到今天，已经有了自己的成熟区作为核心，我们现在说的东坝，其实是新东坝。 [彩虹R]有了成熟区核心做支撑，zf就不太着急继续去做城市更新，所以发展速度也是相对放缓的。 - 2⃣️而东坝楼市，受到更多的，则是来自朝阳五环内二手房的冲击。 [星R]朝阳新房看似很多，实际是旱的旱死涝的涝死，虽然耗着总能卖掉，但对于东坝来说，新房里论规划和发展，比它好的几乎没有。 [星R]除了少量靠职住平衡取胜的项目外，真正的竞争对手，只剩下庞大的二手房市场。 - 3⃣️在东坝新房板块内部，竞争关系也是相对较弱的。 我们单说近几年的情况，20年左右华樾国际那会，7w+卖的很好，而且那时候板块兑现已经趋于完整了，集中供地之后再也没出过这个价格。 [星R]等华樾国际快要卖完了，德贤御府才面世，价格已经突破了8w，但产品力一般，市场不太买账。 [星R]到这两年，北熙区出场，大力宣传东坝的界面，首期价格还有部分下探到7.8w左右，二期价格就已经涨到8.6w了。 [星R]但大问题还在于产品，虽然做的是全龄户型，但整体定位偏刚需，小户型却一般般，得房率也不高，并不算“刚需友好”。 [星R]现在的保利天汇，在北熙区卖了一年多才开始准备入市，错位竞争主打改善，感觉市场期待还蛮高。 [星R]据说是保利在北京的首个天字号高端产品，对于东坝而言，也算大胆测试，高端盘逻辑在这里能否取胜。我个人还是比较看好的，感觉开盘可能会迎来东坝近几年的首次“真热销”，同时会给北熙区带来不小的压力，大户型去化尤为艰难。 - 不过话说回来，东坝之所以被我定性为“朝阳最值得买入的板块”，不仅仅在于它的规划发展迎来兑现，更关键的是… ⚠️篇幅问题，下篇继续说，关注我，别迷路~[举手R]