客观来讲，无论承不承认，随着这两年的产品升级和房产换代。200万的产品在济南东部片区逐步占有越来越大的比重。 今天就钻个牛角尖，来说说200万的项目究竟有哪些共同点！ [蹲后续H] 先从位置来入手，200万的项目现在的主要集中地已经不是历下了，而变成了历城区。 早晨发过一个200万的文章，也看的出来，历下200万的新项目基本无房可选。 24年，200万的主要战场也是分布到历城区的洪楼板块，张马板块，雪山板块，唐冶板块，神武板块，文旅城板块，球墨板块。 可以统称为优质刚需板块。 其位置不算核心位置，但是都是核心区域的泛周边位置。虽然不是核心，但是20分钟可达核心或成熟商业。 [蹲后续H] 其次，片区成熟度，基本不是完全成熟的板块，但是也达到了80%的成熟度。 像洪楼成熟度高，现有新房是产品的迭代， 但是张马，雪山，唐冶，神武，文旅，球墨。都是16年左右开始开发的位置，现在也是到了板块最后的地块。 [蹲后续H] 拼不了位置，开始拼产品。 泛核心位置虽然我挺好，但不是很完美。开发商想卖高价，就一定要把产品做好。 第一：面积设计增大，最小面积从110平起，更多的125平以上，整个楼盘没有小面积。像雪山的中海地块，唐冶的华润和龙湖，都是130起步的产品了。 第二：细节品质提升，开发商开始做气派的大门，服务业主的会所，泳池。做有品质的景观绿化。精装修 。例如，神武的春月锦庐，雪山的凤鸣润府等等。 [蹲后续H] 拿不定软性配套，抓单一配套。 多数情况下，泛核心位置还是缺乏大型商业配套，有些位置缺乏轨道交通配套。那怎么办？ 学校必然会安排妥帖，历城二中也好，海川也罢。这都是基础的配备。 有些小区还设置家庭医生，在线医疗。 [抱拳R] 其实不知道怎么去评价这种现象。更多的也许是市场的推动。 有他的优势点：抛开位置不谈，人们可以居住好的房子。都是200万，核心位置的蜗居，远不如泛核心的舒适居住。 也有他的劣势点：改善在泛核心，那刚需的购房者又何去何从。 返观未来，低密度，舒适度高的品质小区会逐步被认可。大家都知道，房子已经很多了，生育率又低。大量的居住用房是不会被买单的，房地产想生存就得改变，大高层换小高层，小面积换大面积。 拿济南举例子，之前好多人为了配套和发展选择汉峪金谷，那未来也会有很多人为了舒适选择泛核心位置。