24年初打算写一写济南的各个板块分析-----张马屯板块 [扯脸H]张马屯片区作为济南东部的第一大刚需片区，这几年也一直是东部刚需置业绕不开的。整体片区在售楼盘多、货源在不断补充，23年后整体片区的上车价格有所提高，但是还是在刚需的承受范围内。24年的整体片区价格也会130万起，大多数刚需面积的总价区间会在140-200万左右。 这里先说明：张马屯、农科院、球墨片区距离都比较近，这篇文章就一起说了。 [扯脸H]先说缺点： 1.张马屯教育问题主要还是集中在工业北路以北，都是普通的公立学校。有教育需求的客户要避免这块。但是工业北路以南，大辛庄、球墨、农科院这三个位置的房子学校还算可以。 2.密度问题，张马的密度大问题现在是整体改变不了的。楼盘较多，造成的一个小区挨着一个小区。暂时这块除了大辛庄的文誉城，其他地块密度都还比较大、 3.缺点建筑：大辛庄和农科院最大的缺点就是黄台电厂，这个挺影响心情的。工业北以北就是垃圾中转站，这个看楼盘。球墨这边还是铁路的影响。 4.街区制的交通方式影响的是工业北路以北的大部分地块，本意是改善交通压力，但是可能事与愿违，反而加重堵车情况。 [买爆R]再说优势 1、位置好，距离CBD、万达、软件园、汉峪金谷、还是老洪楼片区相对都挺近的。 2、交通好，无论是地铁还是自驾，这个板块都是一种成熟的展示。 3、商业便利程度高，万虹还是龙湖天街，还是去万达，都能满足人们的购物需求，片区的底商建设也比较发达，满足日常生活需求。 [失望R] 24年在售情况分析 现有楼盘：蔚蓝之城、春风心语、文誉城、山钢锦程园、瑞玛国风、魅力之城。以上楼盘还是会有140-200万之间的产品在售，特别是150万左右的小高层。 24年启动楼盘：球墨片区的中电建和建发会有两个新楼盘会入市，但是总房款预计200万起了。 [吃瓜R]最后总结： 张马屯片区距离高新区、CBD比较近。有地铁配套，所以还会是24年刚需客户比较喜欢的片区。 整体片区同质化比较严重，整体都是刚需+刚改的楼盘设计，缺乏真正的改善楼盘。独特的地理优势和交通优势满足了济南刚需置业的需求，但是后期这部分客户都会陆续置离开这个片区。整体的天花板价格不会太高，自住可以，没有任何问题，投资就算了。 没有特别惊艳的楼盘入场，就使这个板块缺乏“鲶鱼效应”，所以相对很长一段时间，房价会持续平稳的状态。