24年初打算写一写济南各个板块的分析——雪山板块 [斜眼R]雪山片区从整体人口容纳量来说是济南东部的第二大刚需板块，整体以居住片区为主。16年开始大量住宅供应，到现在整整八年，虽然最初的中新生态区的目标没有完成，片区楼市也是经历了跌宕起伏，但是适中的一个位置，让雪山这几年一直是受喜爱的刚需片区。23年年底，随着华润和中海的进入，这个片区的房子明年也许会有新的变革。 [扯脸H]还是先说缺点 1.片区内的不利因素，西有炼油厂和菜鸟、东有墓地和未来的飞机航道，北侧还有少许土地未开发。 2.暂时片区内缺乏中型商业配套的串联，依靠的是周边板块的商业，后期的商业也主要集中在世纪大道。虽然雪山入住率挺高了，但是这部分商业还是需要耐心等待。 3.轨道交通应该会是永远的影响了。40万人的居住片区，暂时其实也就一个地铁站--鲍山站。 [扯脸H]再说说优点吧 1、片区内教育都可以，无论是已经交付的楼盘还是现在在售的，整体各个学校都还有历城二中或者山师的签约。虽然生源不同，但是开始的起点还是可以的。 2、整体区位比较适中，到达东部汉峪、软件园、万达、唐冶、自贸区等产业集中区都比较近。自驾和公交相对很便利。交通主干道多，南北东西，自驾出行都很便利。 3、板块成熟度是东部刚需板块中最高的。二手房入住率可以，新房的品质也比较不错。和张马屯都是刚需的主要板块，但是呈现要比张马更有条理。 [扯脸H] 24年在售情况 雪山相对规整一些，24年在售楼盘：雪山万科城、春来晓园---基本能卖到小阳春之后。现在基本房子都是140万到230万左右价格。房源不多，喜欢雪山的刚需客户的确得且行且珍惜。 华润凤鸣润府、雪山中海地块改善为主，最小面积136平起。总价230万+。 城投逸山府、金茂逸墅还有零星的大面积或者别墅产品，这里不详细说了，类似这种不太可选的房子只能是留待有缘人，不是大部分客户的菜了， [吃瓜R] 最后总结： 雪山片区经历了八年的时间发展，产品很有规模性，基本都是大楼盘。从某些方面，这种有规模的楼盘售卖也是造成这个片区卖的快的原因。因为其独特的居中位置而且有教育配套，使这个板块在房子品质的更新上优于其他刚需片区。 目前来看，24年的雪山将进入二手房刚需时代和新房改善时代。 对于150万左右预算的客户，24年这个片区就只有二手房可选了。而新房又都在230万+的时代。后期缺乏竞争，这个片区的房价相对还是会稳定为主。