业主大会成立之路:别让街道干预成阻碍

张海涛看房产 2025-01-21 04:16:51
业委会:业主权益的 “代言人”

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在小区生活中,业委会扮演着极为关键的角色,它是由全体业主选举产生,作为业主利益的忠实代表,肩负着维护业主合法权益的重任。从法律层面来看,《民法典》《物业管理条例》等法律法规明确赋予了业委会在物业管理中的诸多权利和职责,为其开展工作提供了坚实的法律依据。

在实际操作中,业委会的作用体现在多个方面。当小区物业费用收取不合理,或者物业服务质量未达到合同约定标准时,业委会有权代表业主与物业公司进行沟通协商,要求其给出合理的解释和改进方案。业委会还能对物业的日常工作进行监督,确保小区的公共区域得到良好的维护,小区的绿化、保洁、安保等工作都能有序开展。若物业公司拒不整改,业委会甚至可以依据相关规定,启动更换物业公司的程序,为业主们争取到更优质的服务 。

街道办的法定职责

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在业主大会和业委会的成立及运作过程中,街道办扮演着不可或缺的角色,其职责有着明确的法律界定 。依据《民法典》第二百七十七条规定,地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助 。《物业管理条例》也指出,同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会 。

这表明,街道办在其中主要承担指导与协助的责任。在业主大会筹备阶段,街道办应指导成立业主大会筹备组,对筹备组的组建流程、人员构成等给予专业指导,确保筹备工作合法合规开展。同时,协助筹备组开展工作,比如提供相关政策咨询、协调解决筹备过程中遇到的问题等。在选举业主委员会时,街道办要对选举程序进行监督,保证选举的公平、公正、公开,让真正能代表业主利益的人选进入业委会 。

现实冲突:指导变干预

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然而,在现实中,街道办的实际操作与法定职责存在较大偏差,诸多不当行为引发了广泛争议 。部分街道办将对业主大会和业委会的指导,异化为不合理的干预,严重阻碍了业主自治的进程 。

在一些小区,街道办在业主大会筹备过程中,对筹备组成员的资格审核设置重重障碍。桂阳县鹿峰街道办事处在君御尚城小区业委会换届筹备工作中,对报名筹备人员审核极不严格,任由极少数人操纵,对于符合条件的业主,如两名正式党员及未拖欠物业费的业主,无端将其淘汰 。而在重新资格审查时,既不征求小区广大业主、党员及支部的意见,还剥夺部分业主的选举权与被选举权,其行为严重违反相关法律法规 。

不仅如此,部分街道办还随意干涉业主大会的决策。厦门市海沧区嵩屿街道办事处,在融信海上城小区更换物业公司投票期间,先是称投票涉嫌违规,要求停止投票;在遭到拒绝后,又通过多种方式阻挠业主参与投票,关闭线上投票平台,还通知准备参与投标的新物业公司不要参加投标 。该街道办的种种行为,严重侵犯了业主的自主选择权,使得小区更换物业的合理诉求无法顺利实现 。

还有一些街道办在业委会选举环节肆意插手,试图左右选举结果。澧县澧浦街道办和三贤社区在中厦颐苑小区业委会选举中,给业委会成员施压,要求解散现有业委会并重新选举,且规定党员必须占 60%,否则现有业委会成员就得自动退出 。这种明目张胆的干预行为,完全无视业主的意愿,破坏了选举的公平公正原则,严重损害了业主的自治权利 。

背后原因剖析

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利益链的干扰

小区的前期物业在长期运营中,凭借其先入为主的优势,与各方建立起了错综复杂的利益关系网络。在公共收益分配方面,一些前期物业擅自将小区公共区域的广告收入、停车位租金等据为己有,或者仅拿出极少部分用于小区建设 。当业主要求成立业主大会,意图对公共收益进行合理监管和分配时,无疑触及了前期物业的 “蛋糕”,他们自然会想方设法进行阻挠。

此外,部分前期物业与开发商存在紧密的利益关联,甚至就是开发商的下属企业。在这种情况下,为了维护共同的利益,开发商也会助力前期物业,对业主大会的成立设置重重障碍,试图继续掌控小区的物业管理权 。

街道办的消极态度

部分街道办或工作人员秉持着 “多一事不如少一事” 的消极态度,在业主大会推进过程中表现得极为被动。在一些街道办工作人员眼中,业主大会的成立意味着后续可能会产生诸多需要协调和处理的问题,这无疑增加了他们的工作负担 。

这种错误的观念使得他们在面对业主大会的筹备工作时,不仅缺乏积极主动的指导和协助,还会以各种理由拖延办理相关手续,对业主的合理诉求敷衍塞责,极大地影响了业主大会的成立进程,损害了业主的合法权益 。

案例直击:哈尔滨松北区事件

哈尔滨市松北区松浦街道办事处的一系列行为,堪称街道办不当干预的典型案例 。在常盛源小区第二届业主委员会的备案过程中,该街道办的做法严重违反了相关规定 。

2022 年 3 月 17 日,常盛源小区业主在换届大会筹备组的组织下,以及松浦街道办事处和社区的指导下,严格依照法定程序,选举产生了第二届业主委员会 。随后,在 4 月 15 日和 17 日,业委会分两次向松浦街道办事处提交了备案材料 。

然而,松浦街道办事处却以部分业主委员会候选人欠缴物业费为由,拒不履行备案职责,且拒绝出具不予备案的书面答复意见 。经业主委员会提起行政复议后,松北区人民政府于 2022 年 9 月 30 日作出复议决定,责令该街道办事处在收到决定书之日起 15 日内依法对备案申请作出处理 。但该街道办事处仍未依法执行,于 2022 年 10 月 14 日向筹备组作出《不予备案告知书》 。

从法律层面来看,《黑龙江省住宅物业管理条例》明确规定,业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府备案,街道办事处或者乡镇人民政府对符合条件的,应当在五日内予以备案 。而松浦街道办事处的行为,明显违反了这一规定,属于不履行法定职责的违法行为 。这一行为不仅侵犯了常盛源小区业主的合法权益,阻碍了业主委员会正常开展工作,也损害了政府部门的公信力 。

碧桂园华美上城小区业主王先生介绍小区难题是:“小区一期,有两个社区占用业主共用房,而且业主食堂被不知情的非业主占用,其他,比如老年活动场所和图书室已摆成样子,业主根本不让用,做了形象工程;健身房,被当成别人家的仓库等等居然视而不见。”而碧桂园华美上城小区业主王先生诉求很简单:“等我们再次召开业主大会时,他们别再阻碍我小区业主们”。

业主的应对之策

面对街道办的不当干预,业主并非束手无策,而是拥有多种合法途径来维护自身权益 。在现有法律框架下,业主应积极行动起来,捍卫自己的合法权益,推动业主自治的实现 。

依据相关法律规定,业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为,可以以自己的名义提起诉讼 。若业主委员会不起诉,专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主,同样可以提起诉讼 。这为业主们提供了有力的法律武器 。

当街道办的行为侵犯业主权益时,广大业主应在业委会的带领下,积极提起行政诉讼 。在诉讼过程中,要明确诉讼请求,提供充分的事实依据和证据,以证明街道办的行为违法 。比如,详细记录街道办不当干预的时间、地点、具体行为等信息,收集相关的文件、通知、会议记录等作为证据 。同时,要选择有管辖权的法院进行起诉,确保诉讼程序的顺利进行 。通过法律途径,让业主的声音得到充分表达,促使街道办依法履行职责,保障业主的合法权益 。

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