这次广州推地里面，最重要的地块就是员村面粉厂地块了，而且面粉厂地块给了非常高的规格，赠送达到130%，要求公建化外立面。

这块地起拍价88亿，楼面价五万，有很多开发商都想要，价格肯定会被推高。

目前景观面最好的汇悦台和广粤尊府的南向高层的单价是超过30万的，部分低楼层小面积也在26万以上。

如果面粉厂地块将来卖20万，也是极具性价比的，而且套数不多，大概也就七八百套货，哪怕地价被拍至10万，也是非常有利润的，刷新琶洲地王的可能性非常大。

我之前有篇文章就推演了广州楼市未来的格局：，里面就提到了，接下来广州的房子地段越来越好，建得越来越漂亮，价格却越来越便宜。

以前有句话叫豪宅不坑穷人，但现在想要坑富人也没那么容易，如果卖得贵了，他们自然可以去做其他配置，或者换个城市，但如果有利可图，而且倒挂的话，一定就会有大把富豪抢着上车。

上周上海有两个小区开盘即秒光，一个是融创外滩壹号院二期，另一个是越秀苏河和樾府，除了要积分之外还得要摇号。

为什么在全国楼市下行的时候，还有这么多人在抢房，无非就是倒挂嘛，比周边二手便宜一千万以上，你说要不要抢呢，珠江天悦这种地段卖五万不也一样很多人买。

现在的刚需已经卷不动了，黄埔都开始出现78方的三房两卫了，地价和售价降不下去的情况下，就只能卷面积了，难不成再做个60方的三房两卫吗？

何况二手已经全面承压了，大部分房子的价格已经回到了2017年，再加上现在有的库存和旧改都够卖30个月了。

本质就是刚需已经卷不动了，就只能卷豪宅了，目前也就是豪宅跌得不多，现在卷的话仍有很大的利润空间。

像员村面粉厂地块出来对珠城200方以上的大面积产品是会有冲击的，一是产品更新更漂亮了，二是价格却更低了，你可以用珠城200方的价格买这里300方了，未来这块地打的就是这个性价比，当然汇悦台两个楼王可以选择不卖，看不出价格变化，但是最小236的户型想卖五六千万以上会比较困难了。

这套348的单价才25万，跟年初成交的30万的单价比，已经便宜了17%，不过汇悦台都有钱人，也只有20套放盘，真心卖的不多，大不了不卖，扛着，让员村地块先出货。

可能有人会告诉你，员村那里周边差，都是城中村，配套也不好，发展需要时间，而且也不在珠江新城了，完全不能和汇悦台比。

这一切都不是问题，第一，前航道的豪宅卖的就是一线江景，抢到头排才是关键，在距离不远的地方江景的价值差不多，你看鹏瑞壹号都靠近黄埔了也要三十万，珠光金融城壹号、臻溋铭铸也要卖二十多万一方。

第二，本身就是只看前面不看后面，整个黄埔大道北边都是老破小城中村，这些已经是现状，上述豪宅也没有因为这些而影响它当前的价值。

再者它要是周边都是高大上的CBD了，也会看齐汇悦台的价格了，新盘卖的就是未来和预期，把预期兑现的时间算进去，恐怕会更贵。

究其原因，就是因为南向一线望江太稀缺了，为了这个稀缺性可以牺牲一些时间成本，将来周边再拍地，升级规划改造，早一批的业主就直接享受到了红利。

另外，豪宅本身就是要用长周期去兑现的，不可能只看短期的涨跌，汇悦台十多万买回来的业主们也是熬了很久的。

其实这种拍地行为，利好了新的买家，当然也伤害了二手业主，倒挂是能刺激市场需求，但这种短期靠对比而产生的收益相当于饮鸠止渴，后面再出的招只会越来越少。

豪宅确实抗跌，特别核心地段又一线望江的豪宅，但是天河一线望江的空地还不少，甚至比琶洲岛还多，未来还会建，对现有豪宅的价格体系肯定是会有冲击的。

深圳湾的豪宅也跌了不少，同样，深圳南山的海岸线挺长，能造豪宅的地也不少。

豪宅抗跌不代表不跌，跌起来也会比刚需更凶，对比过去的涨幅来说，跌一跌也挺健康的。

员村地块的出让，重塑了珠江新城望江豪宅的价格体系，让汇悦台和广粤尊府不再两家独大，买家选择也能多一些，目前汇悦台总放盘量不超过20套，不想高价接盘汇悦台，就只有员村地块可以选择，也是好事。

是不是豪宅跌了，整个广州楼市就要垮呢。

豪宅的体量并不大，总价较高，影响是有限的。

这次已经卖到员村一线望江了，领导手上能出的牌已经不多了，总不可能卖二沙岛吧。

我们看回过去四年天河海珠的出让情况，所有在卖的新盘，不是单体楼的、有带小区的，单价都是7万以上的，以前周边没有现在这么贵的房子。

天河的和樾府、西派天河序、保利天瑞、越秀观樾、臻颐府，海珠的中海大境、湖光月色、琶洲南、海珠天珺、西派粤府，在2020年之前，这些房子周围根本就没有这么贵的房子。

二手跌得多也是因为上一轮涨上去的，但一手是因为地价和建筑规格拉高了成本在开盘时就要卖这个价格的，优质一手开盘的价格是起点，而过时二手上一轮高位就是它的终点，该卖的要卖，该买的要买。

看回员村地块也一样，周边是没有这么贵的房子的，员村地块将来开盘的价格也至少是十年前汇悦台开盘价格的两倍，一样是涨上去的。

现在行情，对改善和豪宅还是比较有利的，二手也可以淘一淘，珠江新城那些1000-2000万的不受影响，要影响也是跟自身行情有关，员村地块更多影响的是3000万以上以及单价在15万以上望珠江公园的。

包括琶洲地块，未来也会是改善大面积，卖的周期也较长。

今年的市场对谁有利呢，之前篇文章也提到过了：广州楼市: 为什么说800-1300万的改善才是主旋律，就是1000万左右的改善买家，四房为主，带优质学校的。

一方面是天河海珠再出让的地块里没有这么便宜的，二是如果地段更为核心的也是现有的看到得的，再偏的地方会有但是地段也差了不少，三是这个预算已经有较强的稀缺性了，继续维持就好了，进可攻退可守。

再往上的大面积会受到更核心地段小面积的影响，比如180的受到143的影响，260的受到200的影响，毕竟位置更加核心了总价可能差不多，而且这部分买家也不需要学校。

看回二手也是一样，目前总价段在1000-1200万上的，珠江新城、天河公园、赤岗、万胜围、天河北的优质南向大三房户型，相对稳定在这个区间。

此外，改善的门槛并不高，选择较少，承压不明显，而刚需相对来说还有一个博弈期，要么等待更好的房子出现，要么等待更便宜的价格出现。

以上

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