公开数据显示，截止到2019年，我国城镇居民家庭户均总资产达到了317.9万元，而且，家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成。除此之外，还有数据显示，截止到2019年，我国的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，并且城镇人均住房面积也达到了40平方米左右，远超欧、美等发达国家。

看到这里，或许很多人都会产生疑问。1998年，也就是商品房改革初年，我国的住房市场还面临着严重的供不应求局面，为何短短二十几年，我国的住房市场就发生了如此翻天覆地的变化，不仅城镇住房拥有率近乎饱和，而且，城镇居民住房面积也达到了世界前列水平。换句话说，为何我国楼市可以在短短二十几年时间里得到如此快速的发展？总结来看，笔者认为有5个原因不可忽略。其一，住房分配货币化制度的确立；其二，庞大的人口红利；其三，房产的金融属性；其四，土地财政；其五，房地产金融制度的便捷性，比如按揭购房等等。凡此种种，才会使我国的房地产行业如同开挂一样，进入了快速发展的赛道。

但是，凡事有利也有弊，房地产的快速发展，一方面拉动了我国经济的发展，衍生了大量的就业岗位，加速了城市化进程，可另一方面，房价的持续攀升也让大多数人非常苦恼。根据国家统计局的数据显示，截止到2020年，全国的平均房价已经达到了9860元/平，相比1998年，仅全国平均房价的涨幅就达到了4~5倍，像是一些人口集中、经济发达、产业集聚的一、二线大城市，平均房价更是达到了10~20倍，核心地段甚至达到30倍也不足为奇，比如北京、上海、深圳等城市，单价超过5万元/平的房子比比皆是。这样一来，大多数人对于买房都会倍感压力，特别是一些低收入群体，面对持续攀升的房价，只好望房兴叹，根本买不起。

然而，这一切在2021年下半年被彻底打破了，随着楼市调控的持续收紧，特别是房地产金融的收窄，去年10月份以来，我国楼市出现了明显的降温。根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，百强城市的按揭购房成本也降至55.6万元，较2020年减少了3.5万元。除此之外，根据中指研究院的数据显示，2021年9~12月份，全国的平均房价已经重回万元以内。

更值得一提的是，2021年下半年的楼市降温，也直接导致房产中介和购房者的信心骤减。根据58安居客的统计数据显示，2021年11月份，房产中介的信心指数为89.5，是过去10年的最低值。此外，根据央行的统计数据显示，2021年三季度、四季度购房者对房价看涨的比例也大幅下降，尤其是四季度，仅有16.8%的居民认为房价会上涨，与此同时，认为房价会持续下降的比例竟高达71.9%。

站在2022年开端，不少人都会产生这样一个问题，2022年不买房，5年后是“随便选”还是“买不起”？要回答这个问题，其实并不难，关键还是要搞清楚当下影响房价走势的3大核心因素，分别是：住房总量、购房需求以及政策指引。

先说住房总量。如今的住房总量已经呈现供大于求的局面。根据上海易居房地产研究院最新发布的《全国百城住宅库存报告》显示，截止到2021年11月份，全国100个城市的新建商品住宅库存总量已经达到了52110万平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%，并且，新建商品住宅库存已经连续4个月呈现环比正增长的发展态势，同比则连续36个月保持正增长的发展态势，更值得一提的是，目前的全国百城库存规模已经达到了自2016年8月份以来的最高值，创下近5年新高。

除此之外，根据西南财经大学的数据显示，截止到2017年，我国城镇的住房空置率已经超过了21%，空置房总量方面也达到了6500万套，由于这是2017年的数据，笔者认为，现如今的住房空置率以及空置房总量或许都会有所上升，有专家表示，如果加上小产权房、安置房以及保障性住房等其它住房形式，如今的空置房总量可能已经超过1亿套，至少可满足3亿人的住房需求。以上种种，都说明了住房总量的过剩已经成为既定事实。

再说购房需求。购房需求的减少同样也已经成为既定事实，一方面，城市化进程已经进入缓慢发展阶段，农村人口进入城市的总量减少不可避免，而另一方面，新生儿出生率的减少叠加人口老龄化的持续加重同样也难以避免。

除此之外，上文中我们还提到了如今的住房拥有率已经近乎饱和，换句话说，有需求、有能力买房子的基本都买了，剩下的都是没需求或者没能力的人了，这些人的购房需求能够多少？答案显而易见。

最后说政策指引。从去年开始，不论是房地产的主管部门，还是央媒等权威媒体，口径几乎一致，都表示不会再将房地产作为刺激经济的手段，更不会再搞“大水漫灌”，要时刻坚持“房住不炒”不动摇，努力实现我国房地产的“软着陆”。

坦白来说，未来，楼市调控、金融收窄会成为常态，长期伴随房地产行业，直至我国的房地产行业实现“软着陆”，实现常态化、合理化、正常化。

综上所述，笔者认为，2022年即使不卖房，未来5年房价也很难大幅上涨，因为住房总量、需求、政策等楼市基本面已经不再支撑房价的继续攀升。但需要指出的是，未来5年房价会有明显分化，买房难度也会因城而异，对于一、二线个别头部城市来说，2022年不买房，5年后可能会“买不起”，但对于大多数三、四线城市来说，2022年不买房，5年后可能会“随便选”。而对于大多数普通二线城市来说，稳定才是大概率事件。就像经济学家马光远说的那样，期待房价迎来爆发式反弹，不太现实，因为这次的调控放松和过去不同，市场环境也大为不同。笔者认为，经济学家马光远的这句话已经把未来楼市的发展趋势说透了，很重要的一点，房价不会再迎来爆发式反弹！对此，你怎么看？