经济学家任泽平曾经说过：房地产的周期变化，短期看金融，中期看土地，长期看人口。也就是说，短期的房价变化是受金融影响（金融收紧或者金融宽松），中期的房价变化是受土地影响（地价高低以及供地数量），长期的房价变化则是受人口的影响（人口涌入或者流出）。

人口变化我们暂且不去深入剖析，毕竟，新生儿生育率连年降低，人口老龄化日益严重已经成为不争的事实，“十四五”期间出台新的生育政策，或成为大概率事件。

而金融、土地这两个影响楼市短期以及中期变化的因素，是今天我们这篇文章主要剖析的对象。

信号一：金融收紧。年前，央行和住建部给房企划定“三道红线”，要求房企“降负债”“去杠杆”，降低房地产金融风险；此外，央行还限定了房地产的贷款额度，其中，包括开发商各银行贷款额度的限定以及购房者各银行按揭贷款的额度。年后，银保监会开始要求各地严查违规资金流入楼市的情况，尤其是经营性贷款，消费贷等贷款资金。同时，房贷利率也多次调整（上涨），使购房成本大大增加。

信号二：集中供地。2021年2月26日，官方发布土地新政策，要求全国22个重点城市对住宅用地实施“两集中”新政，包括集中发布出让公告，原则上全年不得超过3次；集中组织出让活动。这22个重点城市均为我国楼市比较火热的城市，分别是：北京、上海、广州、深圳、济南、青岛、杭州、厦门、重庆、长春、沈阳、南京、苏州、郑州、合肥、天津、成都、宁波、长沙、无锡、武汉、福州。

信号三：官方表态。2021年3月底，住建部重申“坚持房住不炒不动摇、不松懈”，明确表示对楼市火热的城市进行“踩刹车”，而且，还约谈了合肥、深圳、宁波等楼市火热的7个城市。官媒《经济日报》《人民日报》等权威媒体也纷纷发文强调“保持楼市稳定”“坚持房住不炒”“不以房地产作为刺激经济的手段”等观点。

所以，结合以上楼市释放的“3大信号”来看，楼市或迎来“降价潮”。

一般情况下，往年的三、四月份，全国各地的楼市都会迎来一波房价的上涨，可是，今年的三、四月份，以及五一期间，楼市的回暖并不明显，即便三月份以及五一期间个别城市出现楼市回暖，也基本上都是凭借着“以价换量”“折扣促销”来实现的楼市回暖，而且，短期内就被楼市调控以更严厉的政策“回击”。

因此，在这样的楼市背景下，“降价潮”或许真的要来了。倘若发生“降价潮”，2类房子的价格或率先下跌，这个观点也是得到了业内同行的认可。

过去，老旧住房能够在楼市中占有一席之地，一方面是因为地段优势，而另一方面是因为拆迁优势。但是，从去年开始，旧改政策代替棚改政策，城市中大拆大建的发展模式也逐步退出历史舞台，国家对待城市中的老旧住房也开始采用旧改政策。

所谓旧改，就是对城市中符合要求的老旧住房，进行“修缮”，比如加装电梯；修缮管道、线路；增加房屋保温、防水、隔热设计；增设物业管理、停车管理等服务。这与过去棚改政策的拆迁模式恰恰相反。

如此一来，城市中的老旧住房便失去了拆迁优势，而交通的进步以及城市化的发展，也弱化了老旧住房的地段优势，所以，城市中老旧住房的价格或“率先下跌”。

当然，城市老旧住房中的优质学区房除外。在现如今的楼市背景下，学区房的“常青树”地位，还没有办法撼动。

小产权房之所以有市场，是因为价格便宜；而小产权房价格便宜的主要原因则是因为手续不全，土地不合法所导致的。而且，从官方的表态来看，小产权房的转正是没有希望的。

在楼市快速上升期，小产权房凭借着价格优势还会占据一定的市场份额，但是，在楼市稳定期，小产权房的不合法性会凸显出来，尤其是现在人们的法律观念越来越强烈，没有了市场，小产权房的价格会“率先下跌”也就不难理解了。

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