“法”护家园“物”启新篇|拖欠物业费起纷争高效调解促履行

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“法”护家园

“物”启新篇

服务保障物业管理提升工作

编者按

自10月底以来，泉州法院深入贯彻市委、市政府有关决策部署，全力开展服务保障物业管理提升专项工作。泉州中院微信公众号特推出“‘法’护家园 ‘物’启新篇”专栏，通过以案释法、司法联盟典型案（事）例宣传、专项工作亮点成效展示等，讲述泉州法院以法之力守护美好家园、共筑全域幸福社区。

本期特推出鲤城法院、惠安法院高效调解拖欠物业费纠纷的典型案例及相关工作机制。

案例一

拖欠物业费纠纷“合力调”——鲤城法院与住建局、街道、物业协会联调拖欠物业费纠纷

被告杨某欣系泉州某小区住宅及车库的业主，自2020年1月1日起开始长期拖欠物业费，时间长达四年之久，截止至2024年7月31日止，共拖欠物业服务费34476.75元，物业公司多次催缴无果。

鲤城法院承办法官在收到案件后，及时与双方当事人沟通，寻找该起物业纠纷的起因和矛盾焦点。经了解，杨某欣不愿意缴交物业费的原因，是因为房屋存在质量问题、电梯间和车库存在漏水问题等。为实质化解双方矛盾，鲤城法院依托“法院+综治中心”平台，邀请鲤城区住建局、物业协会、海滨街道工作人员共同参与纠纷化解工作。在调解现场，承办法官一方面平复业主情绪，释法说理，明确业主不履行交纳物业费的后果，引导业主依法表达诉求；另一方面就业主反映的问题要求物业公司核实反馈，督促物业公司积极解决。

同时，参与调解的多方工作人员也立足自身职能，发挥专业所长，协助做好双方当事人的思想工作。其中，针对小区公共部分的漏水问题，因该小区已经建成20年，早已超过5件质保期，不再适用质保条款，建议物业公司协助业主寻找专业防水维修单位进行现场勘察报价，若金额较大可采取提取公共维修资金的方式进行修缮。针对物业服务标准与评价问题，释明物业企业为小区提供物业服务是一个持续的过程，物业服务好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或者个别时间段的瑕疵，不能认定为物业服务的根本违约，若大多数业主均认为物业企业的服务内容、服务标准确实与收费标准有差距，可联合相关部门加快小区业委会的组建工作，由业委会代表全体业主与物业公司协商确定新的物业服务考核标准及收费标准。

最后，经过耐心细致地调解，杨某欣同意缴纳欠付的物业费，物业公司也愿意放弃本案违约金，最终双方达成调解协议，该案得以圆满解决。

案例二

拖欠物业费纠纷“批量调”——惠安法院打造“1+3”工作机制，推动拖欠物业费纠纷系列案件批量调

“物业服务质量不好，我们才决定不交物业费的。如今法官和调解员提出的方案，将确实存在质量问题的部分费用扣减了，还要求物业整改，也让我们心里这块石头落地了！”日前，惠安法院台商区法庭受理某物业服务公司与业主的物业服务合同系列纠纷，在实地勘验现场、充分了解案情、不断沟通疏导下，该46起系列纠纷中共有39起调解成功，作出判决的其中一案也起到了示范作用，一案解多纷。

惠安法院台商区法庭依靠数智赋能联调、资源功能整合、全链预防化解，打造“1+3”工作机制，促推物业纠纷妥善化解，助力物业管理不断提升。该批物业群体性纠纷得以妥善化解，离不开惠安法院台商区法庭这一“司法智慧”。

一核三联，深化村-镇-区联调机制

以台商区线上矛盾纠纷一体化调处平台为核心，对物业矛盾纠纷进行分级分流、委派联调。联动村、镇、区三级调解体系，依托平台将案件分流至村镇调解组织先行解纷，区矛盾纠纷多元化解中心发挥后置解纷作用，形成矛盾纠纷分级流入、逐级渗透良好治理格局。

将区社会治理综合指挥调度平台同步嵌入，对接失联修复系统、云晤、人民法院调解平台等，发挥大数据优势靶向治理，对于辖区物业纠纷纠纷多发地，高度关注、深度摸排、重点预防。

2023年以来，惠安法院台商区法庭通过线上矛盾纠纷一体化调处平台已累计受理辖区内物业服务合同纠纷313件，其中166件均在诉前调解阶段化解，诉前解纷率为53.4%。

一站三融，打造一站式解纷门诊部

坚持资源共享、功能集成，融合“全渠道”资源、“微治理”力量和“小单元”网格，打造一站式解纷门诊部。一融资源，全面集成区矛盾纠纷多元化解中心、金牌调解员工作室、老兵调解室等，聚合解纷力量。二融治理，外派干警在区社会治理中心、涉侨台港澳权益保障法官工作室、张坂镇、东园镇等轮班坐岗，积极融入辖区社会治理。三融网格，主动挂钩物业小区开展诉调对接，充分发挥专业优势，下沉网格，指导调解。在化解物业纠纷过程中，惠安法院台商区法庭收到4面由当事人赠与的锦旗。

一案三解，构建全链条防治新模式

坚持“诉前分流、诉中答疑、诉后和解”三阶段协同发力模式，全环节化解物业纠纷。在预防阶段“一线排查”，集成辖区社会治理平台网络，对于业主反映较多的小区物业问题重点关注预防，提升矛盾纠纷快速感知力。在诉前阶段“多元化解”，分流委派调解，优先将物业纠纷委派给各辖区乡镇调解组织，难以调处的由区调解组织协调统筹，同时发挥金牌调解员工作室作用，推动物业纠纷化于诉前。在诉中阶段“聚焦本职”，做好现场调查、释法说理工作，立足法院本职，把好证据关、事实关、法律关。在诉后阶段做好“后半篇文章”，统一裁判尺度，发挥“首案示范效应”，加强判后答疑、执前解纷、一线回访，促进矛盾纠纷实质化解。