篇头图：北龙湖金融岛

CRIC数据显示：

北龙湖的第一套备案数据是2015年2月，银河丹堤的一套房子成交。

成交面积203㎡，成交单价14680元/㎡，成交总价298万元人民币。

自此，北龙湖土豪召集令拉响。

【1】

销售金额

感谢关注楼八地产研究所，一个专注郑州城市发展和高端地产的公号，我是宇文播。

今天聊聊北龙湖的几个关键数据，主要结论如下：

北龙湖在2023年6月，历史总销售金额突破1000亿；北龙湖均套建筑面积176㎡北龙湖均套总价2022年创历史新高，为667万/套；北龙湖业主数量67843人；北龙湖实际居住人数50882人；北龙湖业主占全市人口0.67%。

具体内容如下：

从2015年2月开始，北龙湖启动规模成交，2016年直接进入高潮，然后一直成交一直高潮，至今，仍在疯狂上升期。

详细数据如下：

2015年，销售612套，销售总额35亿；2016年，销售3051套，销售总额110亿；2017年，销售2648套，销售总额103亿；2018年，销售1568套，销售总额93亿；2019年，销售1909套，销售金额111亿；2020年，销售3317套，销售金额167亿；2021年，销售3046套，销售金额159亿；2022年，销售2074套，销售金额138亿；

2023年1-6月，销售1416套，销售金额93亿。

注意：到今年5月底，北龙湖累计销售992亿，离千亿规模仅8个小目标。

6月，北龙湖依旧强势，交出157套的喜人成绩，实现销售金额11.36亿，终于，北龙湖历史总销售金额达到了1003亿。

突破千亿大关

加上7月份，截止目前，北龙湖实现总销售金额1012亿人民币，这1012亿，土地出让金+各种税费，政府预计收入应该有500亿+。

配图：北龙湖的夜市烧烤

再来看一个重要数字。

今年上半年，一共卖了1416套房子，卖出了93个亿，单套总价是657万，那这个数字在历史是个什么水平？

2015年，均套总价578万；2016年，均套总价361万；2017年，均套总价391万；2018年，均套总价596万；2019年，均套总价584万；2020年，均套总价504万；2021年，均套总价524万；2022年，均套总价667万；

2023年上半年，均套总价657万。

2016和2017是起步阶段，善水上境、悦龙台、龙之梦等低价项目在此期间成交，均套总价在350万-400万，这是北龙湖均套总价最低的2年。

郑州房地产最好的是2018年和2019年，达到了580万-600万之间，然后2020年-2021年是低迷期。

但到了去年和今年，竟然达到了：

惊人的650万-700万/套

这又是历史新高

必须承认，北龙湖的门槛一直在提高。

门槛在提高，但人进军北龙湖的脚步没有停下。

【2】

67843业主

第二部分，我们看北龙湖有多少业主。

开始之前，先看一下别龙湖整体的套均面积是多少。

北龙湖的从2015年2月到2023年6月，北龙湖销售的1012亿人民币对应的房子是：

19641套346万平方米

那么折合单套面积就是：3467550㎡/19641套

176㎡/套

这就是北龙湖的均套面积。

如果把北龙湖一分为二，分个所谓高端玩家和低端客户的话，那你买套175㎡的房子，就只能算下半区的低端客户了。如果北龙湖是个高低配小区，低于176㎡就是高层了。

好，接下来计算北龙湖有多少业主。

3467550㎡的总面积，如果按人均35㎡的居住面积来算，那北龙湖的居住总人口应该是99072人，接近10万人。

这么算是不对的，也是不了解社会现实的。

你89㎡住一家四口，那200㎡绝对不可能住一家八口。

配图：北龙湖瓦库商业

小时候我总以为，房子小住的人就少，房子越大住的人就越多，长大了我才明白，小房子住得人才是真的多，越是大房子反而住的人越少。

你以为的是你以为的，现实总会给你惊喜。

所以，北龙湖的实际居住人口绝不能按人均35㎡的居住面积来算，最接近科学的是按户均人数，我们就以户均3.5个人来计算。

北龙湖总居住人口应该以19641套*3.5人计算，即：

67843人

这就是北龙湖的业主数量。

称3.5是因为不能说谁名下有房子才算业主，一个人买了房子，那他父母，妻子（老公）、子女都算业主的。

很多买了房子的人可能没交房，也有很多交了房没有住的，实际入住的人有多少呢？

我们按75%计算，那么实际人北龙湖入住的人数应该是67843人*75%=50882人，这是北龙湖的居住人数，大概在5万人左右。

这个居住人口不会有精准的数字，也不会有官方数字，但50882的数字误差不会过10%，一定在4.5万-5.5万之间。

这就是实际住在北龙湖的人。

【3】

幸存偏差

最后再聊一个错觉问题。

我们每天看北龙湖，谈论北龙湖，是不是觉得郑州遍地都是富人了，就像网友说的那个段子：头条上，月收入1万的都是穷光蛋。

再做个形象比喻，注意，楼八又要得罪人了：极小一部分些女性，注意是极小，可能就1%吧，大部分女性都是通情达理的，长40分，化妆到70，美颜到80，滤镜到90……时间久了，真的认为自己是90了，再加上去几个小资的地方，拍几张照片，就会有种明星的感觉，70分的男性自然不放在眼里了……价值观出了问题，必须剩下来啊。

有次和北龙湖业主吃饭，他是龙湖上境和幸福里的双业主，当然，可以还可能有其他很多一般房子的业主。

他很有实力但很低调，对于这样的经济情况，他还不相信自己进入了郑州10%的富人，真的如此吗？

郑州有1000万人，50882人住北龙湖，这个比例是：

0.5%

他是双业主，这是个几何倍的上升，应该是0.1%，当然，这还是在郑州。

如果放在河南，这个数字应该再除以3，即：

0.2%

对于河南80%的县城来说，一个县最好的高层房子总价基本在150万以内，即使有再好的产品，200万左右基本是天花板。

所以，对于河南80%县城来说，你拿200万现金回老家买房，那基本上你就是：

你们县城北龙湖中的壹号院、金茂府

北上广是中国的幻象，县城才是中国的底色。

配图：北龙湖实景

50万人口的县城，真正的富裕人群差不多就是那一批300-500人的副科级干部家庭和甚至不到300-500人的“生意做得比较大的”，满打满算我们按1000人算，按1家4口计，那就是4000-5000千人吧。

这个比例占全县城也就0.1%的样子吧。

富人没有我们想象得那么多。

楼八的话

谈北龙湖只是因为它是郑州房地产发展的最巅峰水平，楼八更名“楼八地产研究所”，就是因为未来主研究“郑州的城市发展”和“高端地产”，但这只是我们生活的0.5%，千万不要有代入感，否则，你生活就毁了。

目前，按今年上半年的数值，北龙湖每年增加业主的数量是1416套*3.5*2/365=27人，这个速度依然是历史最高。

努力上班吧，争取明天争取成为这27人。