当下北京二手房降价到了最后的阶段，豪宅也扛不住纷纷降价，在这种情况下，北京宸园顶着12.5w的指导价入市，难度不可谓不大啊！
网上对于项目看法两极分化，确切的讲，看衰的比较多，主要还是认为当下酒仙桥城市界面差，交通拥挤，次新纷纷降价，没有倒挂优势，撑不起12w的价格
那我们就分析下项目的优劣，给大家做个参考
北京宸园是最近热度很高的项目，酒仙桥的北京宸园，指导价12.5万，很多人都觉得12.5万的价格太贵了。售楼处样板间9月7号正式开放。感兴趣的小伙伴可以联系晓房子看房了。有额外团购优惠。
北京宸园周边是北京成熟的豪宅区，周边老旧小区拉低了均价，目前城市界面有些老旧。北京宸园位置贴着四环，周边地铁有14号线，还有即将开通的12号线，区域通达性好，交通便捷。
酒仙桥现在虽然老旧小区很多，但是经过一轮的拆迁腾退，整体的居住舒适性和圈层优势会更加明显。
酒仙桥城改项目一期已经完成，二期征收地块正在启动，搬迁时间预计为2025年3月之前。
根据酒仙桥旧城区改建规划综合实施方案，酒仙桥旧改项目共有6宗住宅地块。目前，中建一局已拿到其中两宗0007和0006地块，建筑规模约为8.3万平方米，也就是现在的北京宸园。
而后续待供应的地块包括：
0014地块：地块面积2.79万平米，容积率2.8，建筑规模7.8万平米。该地块已经完成净地工作，预计今年土地将入市，明年年初即可开盘销售。
0002地块：地块面积4.6万平米，容积率2.5，建筑规模11.5万平米。
0012地块：地块面积4.75万平米，容积率2.8，建筑规模13.3万平米。
0013地块：地块面积4.3万平米，容积率2.8，建筑规模12万平米
酒仙桥在地段上位于东北四环边，和朝阳公园板块毗邻，和望京CBD核心区一路之隔，和太阳宫四大神盘（红玺台、太阳公元、火星园、丰和园）遥相对望，这三个板块是朝阳典型的豪宅集中区。现今这几个板块的二手豪宅也在降价，新房也会受到影响，所以北京宸园只能在做好产品上下功夫。
中建智地联合体在今年6月13日以112亿元底价摘得酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区地块，此前酒仙桥地块案名已经对外公布——“北京宸园”。
根据此前挂牌文件，酒仙桥地块分为2个地块，总建筑面积3.76万平方米，规划住宅面积10.16万平方米，容积率2.5/2.8，地块销售指导价12.5万元/㎡。据说开盘价很惊喜
根据最新披露的规划信息，两个地块合计规划了14栋楼，其中大地块规划8栋，小地块规划6栋。
项目信息
西侧0007地块较大，总用地面积2.46万平方米，地上建筑面积6.90万平方米，项目容积率2.8，规划8栋住宅，共380户，16-25层，有近万平中心景观，户型面积为165-220-258㎡，层高3.2~3.6米。营造了很多大型的园林景观。
东侧0006地块，总用地面积1.30万平方米，地上建筑规模3.25万平方米，项目容积率2.5，建筑高度51.75米。规划6栋住宅，共226户，14-17层，有近5000平中心景观，户型面积均为145㎡，层高3.05米。地块小一些，没有安排大型的园林景观，但是楼栋排列更为均匀。
项目基本情况
项目名称：北京宸园
项目地址：朝阳区北京市朝阳区酒仙桥南路与酒仙路交叉路口东南侧
建筑风格：住宅/现代 | 社区入口/宋风
开发商：中建一局
占地面积：37684.2㎡
建筑面积：101610.41㎡
东地块：6栋楼
容积率：2.5
户型：145㎡
总高：14-17层
西地块：8栋楼
容积率：2.8
户型：165-220-255平米
总高：16-25层
指导价：125000，感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外团购优惠。
总户数：606户，其中145平方米户型266套，165平方米户型292套，220平方米户型44套，249平方米户型44套
交付标准：精妆交付
车位配比：1：1.3
物业公司：中建智地物业
物业费：待定
得房率：
145平四居，得房率91%
165平四居，得房率93%
220平四居，得房率89%
252平四居，得房率89%
户型介绍
北京宸园一共4个面积段，分别为145㎡、165㎡、220㎡、252㎡，全四居，均有阳台赠送，平均得房率可以达到90%左右。
145平米的四居是四叶草户型，南向三面宽，全包式阳台将来可以拓展面积，这部分应该赠送一半的面积，而北向的两个设备平台全赠送。得房率91%。
入户设置了玄关柜，半开放式的厨房也巧妙的利用柜台跟餐厅有一个互动也可以当做迷你吧台或者岛台使用。
作为北京宸园的起步户型，优势就是总价稍微低一点，1500万预算基本可以入手，层高也达到3.05米，比市面上普通的改善项目要高一点。
165平米的四居，就是145的升级款，厨房多出了一个收纳空间，可以用作家政间，厨房的面积稍小，但设计了岛台的位置。
最大的惊喜是这个户型是双套房设计，一共三个卫生间。方便和老人共住。主卧双面盘配浴缸，客厅面宽也达到了5.9米。另外，私家的电梯前厅，这部分基本也是赠送面积，用来打鞋柜都可以。这款户型的不足之处就是北向的多功能间面积会比较小，不太适合做卧室。165平四居，得房率93%
220平米的户型，层高达到3.6米，而且是南向四面宽户型，客厅面宽达到6.6米，单独入户的电梯厅，厨房面宽非常大，也设计了岛台，和家政空间相互联通。
这个是双套房Plus版设计，餐客厨为轴西侧是主人的小家，一共三个卧室，是和二孩儿家庭，主卧还有超豪华的衣帽间和主卫，也是转角开窗的设计。
东侧则为老人房，适合父母居住。有单独的储藏空间和卫生间，保证了绝对的私密性。得房率89%。
小区楼王户型是252平米的超豪华四居，面宽6.6m的超豪华边形设计，东侧开窗比非常大，奢华感十足。
超豪华主卧的房间，卫生间在南向，浴缸紧邻开窗的位置，可以一边泡澡一边欣赏城市夜景。
两个次卧位于北向，离卫生间比较近，基本是单独的套间，适合做儿童房或者书房。
不得不说有一个问题，就是老人房和主卧之间仅隔着一面墙，隐私线会受到一定的影响。252平四居，得房率也是89%。
建筑风格与园林
外立面风格是现代风格，其建筑设计理念是 “轻简雅逸”，通过使用米白色的石材立面、金色铝板和玻璃幕墙等材料，营造出简洁、大气、高雅的建筑形象，
经典的高层豪宅基本都是用全石材干挂，它最大的优势是历久弥新。
如果是自住需求，十几年后挺立如新的外立面依然能彰显身份；
北京宸园的景观风格是宋风园林，其设计理念是 “山水林瀑，四时游心”，通过营造探梦乐园、三合水法、诗意环绕、古树佑宅等景观。
北京宸园取意传世名画山水意境，以自然为本源，打造超万平山水中心花园，约2300㎡灵动水域，创造自在澄明的真山真水，一个可行、可望、可居、可游的山水世界跃然而成。
北京宸园示意图
从一进府门的高墙深院，二入厅堂的玉带飞桥，再到三进庭园的山水林瀑，飞鸟游鳞，园内山峰崇峦起伏，山水环绕；山顶飞瀑直下，气势恢宏；合抱银杏，古树紫薇；水韵诗意，青溪环绕，为客户淋漓展现真山真水的当代园居雅集。
北京宸园示意图
中建这次的是要打造“城市山林”，在社区内打造一个21米的高山，高山悬瀑，飞流直下三千尺的感觉出来了。效果图已经很震撼了，后期再园林展现之后，会有7层楼的高度，还是在上面设计了庭阁，这么高的假山景观，这应该是在豪宅里第一个了。
北京宸园示意图
高山悬瀑，从山顶倾泻而下，飞流直下三千尺，既得古人山水平远之辽阔，高远之耸立，又得诗意山水景观。
自然水系蔓延，在群山环抱之中汇聚成天光静池。闲来无事静坐其间，让纷扰的尘嚣渐渐远去，回归静寂天地。
北京宸园示意图
采用大规格银杏组合拼栽形成自然山林，在山林水系之间，感受历经时间痕迹的自然；古树紫薇象征着紫气东来，以灵动的生命演绎一幅美妙的自然情境。
结合山体结构打造四季花园，无惧春夏秋冬的更迭，形成特有的山水之间的活动体验。
北京宸园的景观功能对不同年龄段的人群都有较好的适配性：
独立社交场域 “宸雅会” 会所：整个会所包含16个主要功能区域，分为四个模块：健身、商务宴请、行政酒廊、全日餐厅以及会议室等。特别值得一提的是，宸雅会在私宴部分与多家知名餐厅建立了合作关系，其中包括米其林三星的潮上潮、米其林一星的采逸轩和利苑，以及荣获黑珍珠一钻评级的扬州宴和柏景轩。这些餐厅将派遣自家厨师携带精选食材，按照各自的标准菜单和服务规范，在会所内提供高品质的私人宴会服务。
联营全球高端资源品牌，五星级酒店式服务标准，引进高端品牌运营。
服务团队甄选拥有一线城市高端住宅服务背景的工作人员，内有985背景及金钥匙认证管家、三军仪仗队及特警背景安保等，安全感满满。
宸园还配了近7米通高整板玻璃的水晶大堂，在实用的基础上把视觉体验拉满，放张图片感受下：
样板间
精装上，毫无疑问的世界一线：窗户德国旭格、电器是嘉格纳、劳芬等品牌。
厨房内采用了国际一线品牌的五金配件，并配备了独立空调，以确保业主在烹饪时能够保持凉爽舒适。此外，厨房还配备了双冰箱、水槽以及双炉灶等高端设备。
卫浴方面同样采用了国际一线品牌的产品，确保了高品质的生活体验。整个住宅内部采用了全屋弧形倒角设计，并使用了安全环保的材料，这些细节处理处处体现着匠心独运。
这次的交付充满了细致入微的设计考量，确保每一位业主都能享受到高品质的生活。感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外团购优惠。
周边配套
酒仙桥板块，链接了使馆区、国贸CBD与首都机场。
板块内，亮马河北路(已开工建设)贯穿东西，酒仙桥路横贯南北，形成脉动全城的十字路网格局；地铁14号线、地铁12号线畅达全城；另增设8条街坊路，构建立体交通网络。
距离北京宸园项目直线约1公里，设有地铁14号线的将台站和东风北桥站，通过这两站地铁可直通望京核心区域。长途出行可以去，附近的高铁站，北京朝阳站。
该地块周边3公里范围内，分布着颐堤港、正在建设中的颐堤港二期、久隆百货、蓝色港湾和姚家园万象汇等多个大型购物中心。
颐堤港无论是在品质还是品牌招商方面，在北京的中高端商业项目中均独具特色。
近期，随着太古收购远洋股权的消息传出，有传言称太古计划打造其在内地的第一个“太古坊”案例。目前，颐堤港二期工程已接近尾声，预计将于明年底竣工。届时，颐堤港的商业与办公空间将翻一番以上，而太古地产所引领的商业街区文化亦将在京东北这一繁华地带再度绽放光彩。
从太古在国内其他项目的运营表现来看，其在超大型商业综合体的建设和管理上处于行业领先地位，或许唯有华润能与之媲美。此次太古在酒仙桥地区的重金布局，也进一步彰显了其对该区域消费潜力的高度认可。
医疗方面，项目旁边100米内有清华大学一附医院。周边还有华信医院、和睦家医院、美中颐和医院、望京医院等多家医疗机构，为家人的健康提供全方位保障。
教育方面，作为酒仙桥棚户区改造的一部分，该地区规划了2所幼儿园、1所九年一贯制学校以及1所中学，未来必将引入朝阳区的顶尖教育资源。
小道消息透露，该学校是由朝阳区教委领导下几所拆迁后的中小学合并而成。原本此区域就包含了若干小学和初中的校区，教委已承诺原校教师将在原地进行合并。此次确定引入清华附中九年一贯制学校（由知名校长领衔），对于长久以来几乎无学区概念的酒仙桥板块而言，这无疑是从无到有的重要转变。
虽然对新校区不应有过高期待，但从目前朝阳区内几个已设立的分校来看，其教育水平依然保持较高标准。学区的培育是一个长期过程，这也是未来酒仙桥地区价值提升过程中不可多得的关键因素之一。
清华大学附中的教育实力也是为大家公认。清华大学附中拥有悠久的历史，其前身是1915年创立于清华园的成志学校，1952年改名清华大学附中。目前，清华附中已成为教育部直属大学附中、北京市重点中学、国家级体育传统项目学校、中国数学奥林匹克委员会"中学生数学奥林匹克培训基地"。先后被国家教委和北京市评为"德育先进校"、"北京市校园环境示范校"、"北京市首批示范性普通高中"。
此外，现有的酒仙桥第一中学、首都师范大学附属中学朝阳学校和常青藤国际学校等教育资源也近在咫尺。
东四环靠近北京CBD，汇聚了大量的企业总部、金融机构和商务办公区，三大使馆区坐落，云集了国际传媒；
再加上798等文化创业产业、颐提港商业等资源汇聚，在国际化进程加快的背景下，吸引了众多外籍人士和海归人才居住，成为成熟的国际居住区，豪宅遍地。
作为东四环的外延，依托朝阳花园城市规划和城改项目推进，酒仙桥在近些年的变化几乎也是日新月异，成为全新的国际高端活力居住区：
亮马河坝河的规划建设推进中，23年亮马河滨水慢行通道已经全线贯通；坝河正在打造约4.6公里的滨水骑行道。
先说优势：
一、稀缺性：
包含两个方面:一是土地供应；二是规划；
大家经常说南三不如北五，是因为北部产业规划早，到现在片区已经发展很成熟了，所以核心地段新房供应地块就特别稀缺，更不要提能够成片开发的片区了
目前在北部五环里新供地块中，能够形成片状开发的片区只有朝阳的酒仙桥了，其余的要么是零星供地，像学院路学府公馆，以及太阳宫的两块地，要么就是在五环外，像东坝，奶西，金盏，崔各庄等
所以位于东北四环的酒仙桥就特别稀缺了
至于规划，相较于学府公馆这种单独地块供地，酒仙桥这种片状开发的优势能够给片区带来实质性的提升，酒仙桥此次供地，不仅涉及拆迁，并且还对道路的升级改造，引进名校，一举解决过往交通极度拥堵，没有好学校的困境
而且因为酒仙桥的价格，基本确定这个片区规划的新房地块都会是高端改善产品，所以也会形成一个继泛海之后，朝阳四环的又一个豪宅片区，从而能够形成一个稳定的高端圈层
四环+豪宅+新，目前来看，只此酒仙桥一例
二：位置
大家打开地图看看就能明白酒仙桥的位置有多优质了
北靠望京，南连国贸，还有东边在规划发展的金盏自贸区，地铁一站地到望京南，20多分钟到达国贸；自驾20分钟到达东坝核心区，朝阳最强的三个产业片区，30分钟内都能搞定
商业地铁向北一站地颐堤港，向南一站地蓝色港湾和朝阳公园，能够满足日常购物休闲；
环线位置如此优质，配套齐全这也是酒仙桥如此受到关注的一个原因
三、产品力
北京宸园为了匹配价格，在产品上发力颇多
1、回归干挂石材，售楼处特意放在泛海，不仅是对标泛海，也是为了让大家感受下石材的豪
2、黑科技加持，得房率达到90%左右，在高层项目中，这个得房率已经很高了
项目四个面积段：145㎡、165㎡、220㎡、249㎡的四居，并且层高，145㎡是3米层高，165㎡层高3.15米，220/249㎡层高3.6米
3、会所和园林，市场下行的好处是开发商开始用心做产品，会所豪宅标配必备，配备泳池，高尔夫、壁球等健身场所，酒窖，私宴厅，会议室，茶室、康养等16大空间，并由配备985背景及金钥匙认证的物业管家以及特警背景安保等，逼格拉满
园林直接打造20米高的瀑布水系园林，山水环绕，产品力十足
劣势：
很明显，中建智地要用产品说话了
但是光有产品也很难打动当下愈发理智的购房者
其中最大的问题就是价格
即使认可酒仙桥片区的人，也很难接受当下预计11w+的价格，为什么？
今时不同往日，房价的下跌，让新房早就没有了倒挂的优势了，遥想22年9月太阳宫玖合府开盘，限价13万，政府占比10%，实际售价11.7万，但是周边次新单价在16万，所以即使项目最低在1800万，但开盘就"日光"。
现在呢，太阳公元130㎡成交价在12万，红玺台160㎡成交价在14w;项目对标的泛海国际成交价在9万出头，而泛海世家和泛海容郡楼龄更新，但成交量很少，目前价格也就在13万上下
像望京远洋公馆10年的次新，最新成交价也就在9万左右
而北京宸园，位置和学区不如太阳宫，高溢价市场不会接受；
项目明显想对标泛海世家，但是泛海世家容积率仅仅为1，并且都是平墅产品，最小370㎡，两者都不是一个圈层，也很难达到这个价格，对标泛海国际可能更贴切一些，但是泛海国际楼龄比较长了，所以高于泛海国际是合理的
而对比远洋公馆，产品和楼龄更占优势，但位置各有优劣，当下城市界面远洋更好
所以综合来看，项目单价在10万左右是比较合理的
2、周期
因为片区不像奶西什么都没有，只需要拍地卖地就行，酒仙桥是需要拆迁，目前已经拆迁一部分，剩余最快要在明年初才能才开始了，那片区最快也需要5年以上的时间才能初具规模了，所以除了购房成本外，片区发展的时间成本可能也会比较大
所以对于购房者来讲，周期长，单价高，风险越大
3、竞争
主要是内部竞争，市场不热，拍地价很难上涨，当下北京宸园作为片区第一块儿供应的新房，不可避免会受到后面地块的竞争，要知道后面还有5个地块呢，如果当下入手没有价格优势的话，后期肯定被动
至于都是临街，那可能都是小问题了
综上，给片区些时间，未来发展没有问题的，而当下关键是价格
所以考验北京宸园的时候到了，光靠产品能打动购房者么？
