不管什么时候提起房地产都会有说不完的话题，有人说房价上涨，也有人说房价下跌，有人说房贷利率下降，有人说房贷利率即将上涨。

2022年的房地产整体成交量以及成交数据都回落了1/4，2023年的房地产从开年各方面数据来看确实是挺不错的，甚至还有回暖的迹象，从多方面专家数据去看2023年的房地产回暖，不仅是看一两个月，而是看第1季度第2季度、第三季度整体的楼市成交恢复状态，如果不行那就，只能再憋新的“大招”，只能用各方政策硬生生的托起整个楼市。

从开年到现在出台利好房地产政策也不少，伴随着这种利好政策的出台朋友圈、房产中介、房地产销售、牛鬼蛇神等都在欢呼，认为房地产的春天真的要回来了。毕竟在公开的数据来看，成交数据上涨300%，500%甚至是1000%，华丽的数据背后却是房地产企业以及业主们最后一次出手的机会了。

听到这里是不是感觉到无比的震惊，啊，不可能吧，怎么最后出手的机会啊，这个出手是指出手把房子卖掉，而不是出手买房了。

2022年出台利好楼市发展政策不在少数，最开始是从购房者下手，年末的时候已经对房地产企业下手，甚至启动私募资金推动市场回暖，在如此给力的推动下，还是不太给力呀，又想起了过去专家总说的一句话“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。

短短的三句话总结了整个市场，但是这三句话拆开来分析好像没有一个行的：

短期看政策，2023年楼市政策确实很给力，但在老百姓心中，这些政策的给力好像都不如直接把房价降下来香。国内重点城市房价都处于高位，对普通老百姓来说买房很困难，二三十年不吃不喝才能买得起，

如果房价收入比下降至6~9倍，如果工资收入水平更高一点，如果大家买房压力并不会影响正常生活，这样的大背景下市场真的起不来了。

中期看土地，土地主要集中在两方面，一方面是城市土地稀缺，另外一方面是目前城市土拍情况。

城市土地稀缺的主要都是集中在大城市的核心区域，其中土地开发率最高的是深圳，土地开发率高达47%远远高于国际红线，如此之高的土地开发率，意味着日后可持续开发的面积变得越来越少，相对来说房价就会持续增加。

另外一方面就是土拍市场，整个2022年的土地拍卖不太理想，2023年的土地拍卖，相信你并不会有太大的起色，毕竟各大房地产企业都想着怎么样回笼资金，怎么样选择偿还债务，对于购买土地的事情还是往后推一推吧！

长期看人口，人口对于房地产发展是起到关键，没有人口一切都是空谈，根据国家统计局数据显示，2022年中国人口出现负增长，人口出现负增长也是一个国家发展的趋势，但经济到达一定程度，大家都不愿意生育小孩了，未来负增长的缺口将会变得越来越大。

未来人口也会越来越集中在大城市，这也是一个国家在发展的规律，看看发达国家是不是都聚集在那几个大城市为主，城市中心的房价依旧是高不可攀，城市以外的郊区房价便宜都没有人要。

可以肯定的是房地产并不会消失。

在任何一个国家，房地产都起到关键性的作用，包括经济如此强悍的美国房地产，依旧是对当地经济贡献的头号选手。

房地产就是“剥削”老百姓的劳动剩余，这样才能让钱快速的周转起来，产生巨大的经济效益。

土地财政税收是来钱最快的税收方式了吧，一块很普通的土地，通过挂牌拍卖，最终竞拍价格几百元、几千元，甚至是几万元每平米，中国经济在快速发展的过程中，土地财政收入的贡献是功不可没的。

房地产不会消失的，人口定律对住房品质不断提高需求一直都存在，所以购买新房的用户群体还是在的，另外房子也会老旧的更新换代的人群也一直还在，也正是这样的大背景，下大城市的房地产依旧有不错的销量。

根据当前市场因素来定价，比如材料人工土地这些又与货币挂钩，国家人口虽然不多，但只要国家发行货币不断的增长，市场上新房的价格也会跟着上涨，即便人口不再持续攀升，货币增长也是无解，只要经济不行，一定就会有货币大超发。

最典型的案例就是老美2021年-2022年全国房价迎来了快速暴涨最重要的原因就是印钱太多了，钱都流入到大宗商品市场，房地产就是巨大的蓄水池。

过去的20多年，国内的城市化进程，速度非常的快，形成的价格也跟随快速上涨20多年，如今城市化放缓慢，房地产失去了人口动力的支撑，货币大放水，不可能长时间持续，说明了房价不可能持续性的上涨，总会有回落的时候。

2023年楼市走向主要是通过这两方面可以明确！

短期楼市预判还是相对比较复杂的，目前国内一边说火爆，一边说冷淡，一边又说库存量过高，另外一边又说土地拍卖市场遇冷在众多因素影响购房者都已经看不清楚方向。

1、楼市库存

根据官方数据显示，目前全国100个重点城市，新建商品房库存量达到了6.1亿平方米，在过去一年时间中，新建商品房库存量增加了25%，二线城市去库存周期24个月以上四大一线城市，趣步冲突期已达到12个月以上，根据研究医院公开数据显示，12个月基本上是维持城市供需关系的平衡线。

新房有两座城市，印象特别深刻，广西防城港和广东肇庆两座城市新房，去库存周期均达到了10年以上，也就是超过了120个月，未来这些房产该如何消化？

二手房的库存量也同样高居不下，全国40个重点城市有超过一半以上二手房挂牌量都已经突破了10万套，杭州、南京、重庆、武汉、成都、广州、佛山、石家庄、天津、惠州等。一边二手房的库存量持续拉升，另外一边房地产的热度又起不来，去库存周期前进一步的被拉长。

2、一个现象看问题，房贷利率

房贷利率一直都是金融调控工具的最关键，指标利率越高说明市场越好，利率越低，说明市场就越不景气了，可以看这些年房地产的发展。

2023年，首套房利率有房利率3.7%，相比2021年6.38%、6.88%，如果贷款100万，一年利息相差3万元，对于普通家庭来说，每年可以省出3万元，这是一笔不少的费用啊，当然也就是因为投资回报利率越低，利率也不可能往上调了。

政策管控，如今都没有任何的政策管控了，全方面的放开，还有各种政策来鼓励市场回落，正常来说越火爆，政策管控就越严重。

2021年楼市政策管控多么的给力啊！也正是这样的因素影响，才把市场压下来。

土拍市场，过去土地的溢价率基本上都能达到100%，200%如今的土地溢价率，能达到15%都已经很不错了，还有很多地方的土地都出现了流拍。

2023年的楼市基本上也就这样了，开头这两个月确实是比较火爆，不过刚需被耗尽，基本上又恢复到原有的样子。