第一眼看到新世界凯粤湾，感觉楼盘外立面颜色搭配和珠城的枫丹丽舍有点像。

毕竟都是同一个开发商，作为一家港资企业，新世界的操盘风格也如出一辙。

要有地铁，要有名校，最好还得有成熟的商业配套。

凯粤湾距离最近的地铁是5号线的滘口站，步行几百米可达。

学校方面是强学位——西关培正小学和广州四中，小学就在小区门口，可谓目送式教育配套。

小区楼下临街有商铺，大型商业要去到3公里以外的西城都荟。

靠近地铁，通勤方便；名校加持，学位溢价；满足基本生活配套，大型商业则无。

这些种种优点和瑕疵，是不是和天河的东方新世界有点像呢？

01

凯粤湾所在的板块属于滘口，而非白鹅潭。

小区距离白鹅潭都超过5公里——事实上，只要超过2公里，区域CBD的辐射能级就很有限了。

这个「2公里理论」，对于珠城除外。

为什么说凯粤湾是东方新世界的滘口版本呢？

因为它们连所在的「片区尴尬」都是一致的。

东方新世界所在的天河公园板块其实是个过渡片区，把宇宙中心珠城跟第二CBD金融城连接起来。

所有的过渡片区都是交通中转分流中心，也是新旧两中心过渡区域。

过渡片区是不可能形成新的商业中心的。

因为交通中心都是急着赶路的主，所以这里没法形成有效中高端消费商业氛围的外部条件。

至于凯粤湾所在的滘口片区就更不用说了，这里是荔湾西部和佛山南海的交界处。

人流量大而且杂乱，治安也是问题，周围没法形成良好的居住办公人群圈子。

因此没法吸引有消费能力的阶层居住在附近，也就解释了为什么小区周边缺乏有档次、有逼格的商业综合体了。

凯粤湾小区内部环境做得还是挺好的，整体绿化率很高，业主平时也可以遛娃嬉戏。

02

新世界凯粤湾和东方新世界还有一个共同槽点：户型。

东方新世界的户型做得不够方正，存在尖尖角角的问题。

而新世界凯粤湾的户型设计，普遍存在客厅大、而房间小的问题，还有C区的两房会有遮挡。

新世界凯粤湾这几年价格走势中规中矩，尤其是这一两年。

一方面，这个楼盘的二手流通盘多达5000多户，是一个标准的大楼盘。

任何一个大楼盘只要楼龄上了10年以上，其涨幅都会趋向于平稳，远远没有刚刚开盘时的价格涨得凶。

除了楼龄带来的二手邻居价格踩踏之外，目前凯粤湾还有新盘在出售，也会带来不小的冲击。

除此之外，离小区一条马路之隔、师出同门的新世界天馥、还有花地湾近年新盘的上市，也稀释了很多荔湾的购买力。

更新的楼龄、更强的产品力、更有优势的定价，相比之下，凯粤湾的价格并没有多大优势。

可尽管如此，凯粤湾跟东方新世界一样，宜居属性非常强。

换言之，这个楼盘的均衡性很好，没有明显短板，买来长持自住是非常舒服的。

THE END

的确，购房最好的状态就是自住。

因为只有以自住的角度选筹，才可能以相对全面的维度评估房产，才会有真正的护城河。

连你都不愿意住的房子，你卖给别人，别人会愿意住吗？