广州在上演一场”真假“保利天悦的大戏
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：
我们分享了一些近期的笋盘。
今天我在朋友圈又刷到了保利珠江天悦的广告。
以前工作原因大概了解一些微信朋友圈广告的投放。当时我们选的是CPM的投放方式，也就是以千次曝光为准，计算费用。
然后又有三种形式。
一种不定向区域，千次曝光是40块钱。一种是定向核心城市，每千次曝光140块钱。还有一种是定向重点城市，每千次曝光量为90元。这三种都包含性别定向。
这是当年的费用标准，不清楚现在价格有没有增加。
但说实话，还是不便宜的。如果不是公司资金很充裕，又或者利润很可观的产品，还真不见得投放得起。
另外不知道是不是信息茧房的问题，我感觉这个盘得热度很高，这两天我身边有不少朋友和客户过来问我，这个盘到底怎么样，能不能成为下一个保利天悦。
我今天就继续之前的话题，来聊聊这个项目。
01
我看到有不少文章都在讲这个项目的内港湾。
大家的关注点都放在这个内港湾到底靠不靠谱，能不能真的给挖出来。
毕竟现在的这个未来的内港湾还是图片里的这个状态。
而且荔湾有广钢中央公园的前车之鉴，很多人也对内港湾这个工程量和工程周期有一些疑虑。
这里如果有对荔湾广钢中央公园感兴趣的读者，可以去网上查看一下资料。
这个定位为“工业遗产博览园+城市级中央公园+自然生态栖息地”，一度被对标曼哈顿公园的中央公园，工程进度一拖再拖，已经正式荣膺K鸽之王的称号。
况且我只听说过像深圳那样的填海造陆，还真没听说过几个挖陆造港的新闻。
原因很简单，填海造陆，可以盖住宅，搞商业，对于政府和开发商来讲，不仅有利可图的，而且利润非常可观。
但搞个内港湾，除了开个游艇会，开几家相关的高端会所外，我实在想不出来还有什么特别好的商业模式。
这就像广钢中央公园那样，房子卖完了，开发商和当地政府大眼瞪小眼，谁也没动力搞这种无利可图的事情。不是说不搞，至少没什么积极性。
所以我完全理解大家对这个内港湾的焦虑。
但是我觉得如果我们一直在这探讨内港湾能不能落成的问题，其实有点跑偏了。
就像郭德纲相声里讲的，郭麒麟和别人打架，打输了和别人打赌，说不给我赔礼道歉，我就杀你全家。
这事儿郭德纲知道了，就说郭麒麟，你还这么小，怎么可以赌博呢，杀人那事儿反倒不提了。
对于保利珠江天悦来讲，也大概是这么个意思。
就是说，这个项目的问题，根本不在这个所谓的内港湾。内港湾有或没有，都对这个项目的价值本身，没什么太大的影响。
当然，不止是内港湾，这个项目不论是漂亮的三江汇流，一线江景也好。还是户型设计，有调性的售楼中心也好。都不是成败的决定性因素。
就好比你拿着一块质地不好的玉石，雕工再精美也弥补不了玉石本身棉多，裂多的问题。
02
那这个项目的问题在哪里。
其实我们看那个“真”保利天悦就知道了。
保利天悦可以说是近十年以来，全广州最成功的几个项目之一。
保利天悦的成功还不仅仅是当时作为新盘，去化速度够快，卖得足够好，这种成功。
保利天悦的成功，是即使进入二手房市场，也依然能获得市场的口碑，特别是买了保利天悦新房的业主，也都获得了不错的资产升值的回报。
所以像这两年卖得很好的琶洲南TOD，我觉得都还要等进入二手市场的验证后，才好说能不能媲美保利天悦。
保利天悦的成功，是靠精致的大园林大花园吗，是靠出众的产品和户型设计吗，是靠物业高品质的维护保养吗，是靠北向的望珠江的一线江景吗，是核心区不多的次新楼盘吗。
真要说，都还是有点关系，但这些因素更多的是那个数字“1”后面的“0”。
真正让保利天悦成功的“1”，其实还是地段。地处琶洲东，直接享受琶洲产业发展的红利。同时，和金融城一江之隔，距离珠城东区的通勤距离也就是7公里左右。
只有最前面的“1”能竖起来，才赋予了后面那些“0”以增值的意义。
在21年的时候，即使一个项目有这样那样的问题，只要你有一两个闪光点，市场狂热的情绪也能帮你把这些问题藏起来，引来万人摇号。
开发商要考虑的是怎么扩大盈利，而不是去化率。
但在目前的市场氛围下，大家对一个新盘项目的评判变得非常苛刻。一个项目，只要有一点小瑕疵，都会被市场拿出来放在显微镜下看。
除了项目本身不能挑出什么毛病，价格还必须要体现出性价比。
今年上半年卖得还不错新盘项目里，中海大境，保利燕语堂悦，都是走好产品+高性价比的路线。
所以，我们看回保利珠江天悦，这个项目有找到属于自己的数字“1”吗。
我认为并没有。
真假天悦，真的假不了，假的也变不成真的。接下来，只能看珠江天悦能不能在价格上给出一点惊喜了。
当然，今年保利没少做新房市场价格体系里鲇鱼的角色。
毕竟我们坚持，没有不能买的房子，只有不能买的价格。
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（2024.8.15 橙子 yxjcena）
