文｜邓浩志

按惯例，过去三轮刺激楼市政策出台后，市场都能维持1个月左右的强势，所以“十一”前出了大招，“十一”的楼市表现火爆也是预期之内，整个十月份又是楼市传统的“银十”旺季，所以十月楼市肯定不会太差。

问题是后市如何？准确说是四季度后期，楼市走势如何？会不会再次降温？我觉得取决于以下几点：

1、政策能否连续发力，一改过去的“挤牙膏”式出招。

如果各地，各部委能够乘胜追击，再接再厉，每个月都出一波支持楼市的利好政策。而不是等市场冷下来，降温之后再“点火”，那市场就有可能打破政策效力只有一个月的诅咒。

2、股市能不能在大幅反弹后企稳，并保持慢牛的趋势。

因为经济数据短期似乎都不可能有大的改善，在就业和收入表现不佳的情况也不可能在一个季度内扭转，在大家没钱的情况下刺激消费，能指望的也只有股市了。如果股市继续保持强势，继续让部分老股民解套，继续制造财富效应，则楼市将会受到股市外溢资金的辐射，从而能够部分缓解楼市购买资金不足的问题。

3、经济仍是楼市的基本面。

其实购房资格已经放开，但大家都没钱买。如经济不改善，收入，就业不改善，大家投资消费肯定会趋于谨慎。所以从长期看，楼市彻底好转，需要切切实实的收入水平提高。

4、信心不足不是问题，但也是重大问题。

怎么理解呢？其实楼市购买者信心，其实非常容易重塑，就像股市，来几个涨停板，开户的人马上增加，看涨的人也马上增加，只要市场上涨，信心就会马上恢复，信仰都会改变。所以这方面无需舆论的刻意引导，因为夸张的报道太多，反而有反效果。但信心有时候又是很难恢复的，比如企业家的信心，外资的信心，这种趋势是很难轻易改变的。必须从基本面上进行调整，以求逐渐恢复。这个话题敏感，不展开讲，大家都懂。

百强房企在楼市“金九”表现失色，9月单月，TOP100房企销售额同比下降38.81%，累计来看，今年前三个季度，百强房企业绩规模均保持在历史低位。中指院数据显示，2024年1-9月，百强房企销售总额为29699.4亿元，同比下降38.8%。和去年同期相比下滑了近4成，而去年已经是比前年，比前年大幅下滑，可见过去的三季度房地产市场有多么的低迷，7、8、9月份楼市行情差到行业从业者都已经有些内心发毛。所以9月底一大波政策推动楼市复苏，这是必然的，也是必须的。

但我还是想强调，楼市最佳救助时机在2022年，2023年就已经错过，而当前楼市的问题不但积重难返，而且极为错综复杂。所以有几个关键原则必须把握住：

一是出台的政策必须要有针对性，即政策一定是能充分释放购买需求，能大力支持购买力的，不能蜻蜓点水式，更不能胡子眉毛一把抓。

第二是政策必须持续出招，不停出招，才能让市场稳定下来。再像过去断断续续出政策，效果也注定也是断断续续的，甚至一次比一次差。

第三是必须广泛听取一线市场参与者的真实信息反馈。因为楼市需求已经发生了根本性改变，初次置业为主导的市场和改善型为主导的市场不单在购买力、购买资格上上有差异，其消费特征，心理特征也和当年大批初次“上车客”有巨大的差异。所以具体政的制定能否符合当下需求非常关键，这些都不是单纯靠想象就能有的。

最后是切忌盲目乐观，也切忌“既要、又要、还要”的思路。当前房地产问题非常沉重，单纯“十一”黄金周表现良好，尚不足以判断市场就此走稳走好。

另外楼市问题严重，不可能轻描淡写就能逆转。必须集中精力和资源以解决主要矛盾的心态予以应对，要让楼市“止跌回稳”，出台重磅政策后产生一些副作用几乎是不可避免的。如果过于瞻前顾后，则最终结果可能还是回到政策效果一个月的圈圈里。