买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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在过去的半个月里，老王玩了十五天。

一年中的传统淡季，卖房的没有诚意，买房的没有积极性，干耗有何意义？

然而，就在最近一段时间，楼市中的几个数据和一些变化，又引起了我们的关注。值得和大家再说道说道。

特别，是预算有限的首置族和工薪改善刚需。

帝都二手房开始“掉头”

七月的上旬，青岛楼市没有太多值得说的地方，新房成交回落至每周千套的水准，二手房已经连续十几个周，在1400-1500套的区间内震荡。

然而，我们进行资产配置，不能坐井观天。

帝都，二手房市场已经出现了变盘的苗头。

据官方媒体《北京商报》的报道：

北京6月份的二手房网签创下15个月以来的新高，挂牌量在两个月内减少了近1万套！

二手房的价格，没有以前好谈了

造成这一现象的原因，无外乎三点：

1、政策的刺激，以及政策进一步松绑的预期。2024年上半年，京沪两大超级城市不约而同地降低了买房门槛。

每一针强心剂，都有立竿见影的效果。

问题是，下半年强心针还会继续打，与其和越来越多的竞争者抢房子，不如先下手为强，这是当下买房人的心态。

2、一线城市，适合工薪阶层的新房率先见底。我们来看一下数据：

现在的经济形势大家都感受到了，有的人降薪了，有的人失业了，所以房子才卖不出去，所以才需要各种利好去不断支撑摇摇欲坠的楼市。

即使如此，商品房销售面积在上半年还是减少了19%，但是我们还要注意一点，那就是新开工面积21.7%的降幅高于商品房销售面积的跌幅！

这是一个全国的平均值，具体到一二线城市分化更为明显：

新建商品房项目大幅减少，刚需买不到新房，就是豪宅卖得也都很好！

买不到新房，就去买二手房。

3、市场回暖，惜售的房东越来越多。过去半年中，二手房价格跌得让人肉疼，对于不着急用钱的二手房房东来说，在市场回暖后，他们往往会撤回自己的二手房观望一下。

更重要的是，在理财收益大降的情况下，稳定的租金收益，让他们没有急售房产的动力。

核心问题来了：帝都的这种趋势，会不会传导至青岛？

“后进生”开始在七月发力

虽然青岛楼市也曾经风光过，但就房地产市场的调控而言，青岛可以说是一众二线城市的“后进生”：自满自足、自私自利、思想落后、敷衍应付。

但是，不管这些工作是不是浮于表面，我们可以从7月份的两个动作中，读出未来的一个趋势。

第一，在缺钱的大背景之下，投开发商之所好，尽量供应豪宅地。王家村经过调整，又除了迷你地块。

大家愿意建豪宅，我让你看到我的诚意。

第二，张村河释放利好的同时，竟然减少了住宅用地！崂山一口气公布了包括学校内的众多利好，但是017地块却变为了道路与交通设施用地。这么做只有一个原因，那就是给现在的F4减负，为大宇地块造势。

所以，起码在今年下半年，青岛提升土地市场热度的招数不会改变：

挤出尽可能多的地王，尽最大的努力留住各大央国企，然后等市场展现出自我调节力之后，再去推那些刚需地块。

在这一思路之下，我们基本可以明确 一点：在今年的金九银十之后，青岛将进入一个短暂的存量房为王时期。

大家可以从这张统计图标中，清晰看出未来有多少供应。目前青岛主城市场，主要是森林公园、保利和颂、中海云境、华润崂山悦府等楼盘在撑着。除了中海之外，其余几个盘都已经是尾盘阶段，最多到十月底，这几个楼盘就卖得差不多了。

没有竞品，自己本身卖得也不错，那么价格温和上涨，或者加推楼盘回到计划定价就是大概率。

别人91折买，我要92折，我相信很多人都习惯了房子降价，对于涨价的思路都不接受，那么就会转向二手房。

这个苗头，本周其实已经很明显了。

我们分区来看：

市南区新房网签4套，二手房卖了101套；

市北区新房网签51套，二手房卖了213套；

崂山区新房网签52套，二手房卖了85套；

李沧区新房网签17套，二手房卖了143套；

除了崂山区之外，其它区域新房二手房的对比非常明确。而在今年的四季度，新房和二手房的量差会更加明显。

问题是，二手房的房东都愿意一直被中介PUA，被你一刀一刀的砍价吗？

二手房难见底也难抄底

优质新房逐渐见底，二手房成为市场的主角之后，市场会不会很快触底反弹？

我相信很多卖二手房的朋友都希望老王给出肯定的答案，但很遗憾答案依然是否定的。

两个原因：

1、青岛二手房存量太大；

2、青岛高品质的二手房太少；

这两个原因，就注定了总会有人割肉纠错，所以那些“房子很好，但我要砍一刀”的中介们，永远有市场。

然而，我希望大家明白一点：二手房市场回暖之后，还愿意降价卖房子的人，特别是降价卖次新房的人，那房子一定是有问题的。

我给大家举一个例子，前几天我一个朋友去看了胜利桥一个销冠楼盘，觉得这大高层的期房实在不能接受，回家做功课，对旁边的次新房小区产生了兴趣：

大开发商的产品，即买即住，物业不错，而且有些房子房东装得也很用心，最近小区卖得也挺好，可以说是市北区二手房的“销冠”楼盘。

不能买。

老王的意见很坚决。因为老王深知这块化工地的“前世”，还有到小区探访时，工科专业出身的老王，闻到了那股熟悉的味道。高周转时期的产品，土地修复基本就没做，所以隐患仍然在。

在老王给出建议后，这个朋友又找住在这个小区的朋友打听，最终彻底放弃了这一想法。

小区隔音效果也不好。

这就是我不推荐大家买二手房的原因：

对于经验不足的小白而言，你根本不知道一个看似光鲜的二手房背后，究竟都有多少居住痛点，一时脑热入坑，你纠错时要付出更惨痛的代价。

所以，在楼市淡季，老王要给出一个建议，做一件事。

建议就是：

现在在售的那十几个优质新房项目，户型、园林、物业服务都很不错，是性价比更高的选择。在别人不买的淡季，你要珍惜最后的机会。从欢乐滨海城，到闫家山，到东李，再到张村河，优质资产触底反弹的趋势已经不可逆。

希望大家明白：买错纠错的成本，要远远远远高于入手稍贵的代价。

做的一件事，就是老王的团队要拿出精力来做二手房，为大家在新房“房荒”行情到来时，买到好房子，资产置换，做一个专业的辅助。不论你是想买还是想卖，都可以在评论区报名。