江北姚江新城和湾头的房子怎么买

松涛谈房产 2024-02-08 12:06:11
最近宁波房价回落明显,江望晴雨里、姚江金茂府、尚江府、雅戈尔新长岛、万象华府一期、二期等品质小区成交量快速上涨。作为曾经宁波炒房最成功的区域,姚江新城以全新的界面加上几个优质学区配套,房价经历快速增长期,风头一度盖过老牌传统板块湾头。我们研究发现江北区这些年的房子主要有两个问题,一个是同质化严重,品质等级没有拉开,大多是二线品质等级住宅。另一个是在18年之前的户型设计,普遍存在大大小小一些设计不足的问题。 江北区的房价回落幅度已经很大,哪怕是今年全宁波的成交明星云水湾,为了更简单的让大家理解,还是主要讲上述的一些著名次新小区。数据总是最直接,也是最容易理解的,但是有些成交数据大多数人很难理解,也有一些内幕信息。从数据分析要有大局观,从一个整体去把这些小区进行对比。小区体量、挂牌量、成交量等,还有类似股市的换手率和价格详细走势等。而我们现在的普遍情况是,你问湾头的中介同事,他们会和你说现在万象华府一期、二期曾经卖多少,现在成交价是多少;你去姚江新城,那里的中介同事会说尚江府、姚江金茂府以前是多么辉煌,即使是现在因为青藤书院加持,价格也还算稳定。目光不能放开,不能从整体向下细分,对于价值理解和比较是做不到精细和前瞻性的。所以要想抓住重点,还是要在区别品质同质化的同时,对重点学区和江景的价值要有分析理解。比如江望晴雨最近成交的143洋房,一线江景和非江景的成交价差了七八十万,比率超过了12%以上。我们切不去分析价值评估是否合理,但是应该注意的东西是一定要关注的。 其实这些小区之间的比较不能说难,按照追求稍长价值保质期,尽量购买它们之中135—143面积段高层或洋房,总价在500到600万左右。对于江景价值,总是随着改善型房产的等级成正比,普通家庭更应该注重学区和交通配套。

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