雅戈尔、江山万里明湖臻品实价来了 雅戈尔懿秋、明湖怡府、明湖悦府450大平墅都有准业主在转让房产，从去年第四季度就有一些懿秋、怡府的买受人退房。这些房产的价值该怎么计算？它们开盘时的设计和售价处在一个什么水平？是否合理？ 我们先来看一下雅戈尔和江山万里共同打造的明湖悦府，实际地价32900，它在设计上根据地理条件充分挖掘价值，打造了61套450户型和3套660平墅。这样它项目的拿地价我们就可以分化成高定景观户型40000/平，普通户型30000/平，大致是这种理解。这样我们还会说地价贵吗？懿秋实际地价大约32000，雅戈尔并没有太高明的设计，临湖西边套307户型销售价格均价只比东边套300户型大约贵了1000/平。 我们再从其它实例分析，东悦府一期225户型开盘均价1000万，资源更好的一层一户227户型均价1200万。去年的成交价格225户型好楼层1820万，227户型好楼层2170万（价格均含两个车位），这还是没有“湖景概念”，优化设计所带来的价差。所以我们说在整个懿秋项目上，就像一头上等的小牛没有根据各个部位材料做出特色菜，而是被一锅炖。对货值和产品的价值混淆不清，许多人跟着平庸的自媒体宣传，就稀里糊涂的做了奉献。 现在许多宁波人买房连现房都很难认清，更别说这些预售期房了，只能凭借广告道听途说和销售宣传产生的联想判断。我很少写中低端项目，因为它们的不足更多，极易成为批判文章。许多在房地产中热衷学习的爱好者，我觉得大都是在皮毛打转，业余者需要上帝赐予太高的天赋，现在你们也看到了，房企和那些自媒体自己都缺乏这种能力。其实许多楼盘都有bug，在设计、楼幢楼层配价上都有缺陷，只要能真正看透就一定能选到价值好房。