上海外滩董家渡板块的融创外滩壹号院二期三批次在10月底开盘。158套房源，起售价17.2万/平，当天开盘，当天售罄。

三个月前，融创外滩壹号院推出的二期二批次，110套房源，均价17.1万/平，最贵一套总价约1.13亿元，开盘2小时卖光。

半年前，二期一批次的204套房源，均价16.8万/平，开盘4小时卖光。

豪宅是城市房价的天花板，是市场的风向标，最近市场还在传一线城市取消豪宅税，单价越高的房子，税费减免幅度将会越大，直接吸引富人购买力进场，由豪宅领涨楼市房价。

但是深圳的豪宅表现，过去一直弱于上海、北京，仅勉强领先广州。

为什么？深圳的豪宅出了什么问题？

深圳目前有五个豪宅板块：深圳湾、蛇口、红树湾、华侨城和香蜜湖。

这五个豪宅板块的豪宅新盘，近点的只有深湾玖序，远点要到2021年的香蜜湖深业中城。

近两三年深圳推出的豪宅新盘，前海时代在前海桂湾，金地环湾城在福田沙嘴沙尾，溪山君樾在龙华梅林关，泰禾院子在宝安尖岗山……无一例外，全都属于非豪宅板块，各自有各自的硬伤。

新盘的宣传阵地是新闻媒体、房产大V，背后推手是开发商。二手房的宣传阵地是朋友圈、平台帖子，背后推手是零散具体的个人。

因此在声量方面，新盘的热度要远远大于二手房。

当我们看到深圳豪宅并不火热的时候，首先要意识到的就是，深圳已经多少年，没有推出有价值的豪宅新盘了。

四个一线城市，深圳面积1997平方公里，北京1.64万平方公里，上海6340平方公里，广州7434平方公里。

今年前三季度，深圳GDP25934.28亿元，北京33462.0亿元，上海34389.18亿元，广州22149.95亿元。

单从城市经济实力看，深圳远远落后上海。但在房产领域，深圳和上海是全国唯二最具价值的城市。

地少人多房子少，供求关系一边倒，是深圳能够比肩上海楼市的优势特征。

深圳缺地，这是深圳房产供求关系长期紧张的直接原因，而深圳至今依然要把最好的地段——南山、福田——拿来盖写字楼，就导致没多少好品质的房子，房子只能从牙缝里面挤出来。

当我们看到深圳豪宅并不火热的时候，其次意识到的就是，深圳失去了好的豪宅新盘，获得的是好的产业发展空间。

上海的很多豪宅属于真正的高品质，比如长宁的檀宫，8种风格和8种房型组合成18种完全不同的建筑个性，属于真正的稀缺豪宅，即使你巨有钱，也未必能拥有一套。

反观深圳，深圳的很多豪宅属于大坑。我在深圳买的第一套豪宅——我在《一周一课》多次跟大家讲过，香蜜湖的东海花园，那时候深圳也没有限售政策，买完几个月我就跑了。

但深圳毕竟是不可替代的，深圳的豪宅哪怕没有上海、北京那么高品质，只要值钱，就够了。

深圳有没有比得上上海、北京的豪宅，对我们来说不是最关键的。我们能不能挑到适合自己的、有价值的，甚至能够传承后代的豪宅，应当是重要的。

2019年3月，香蜜湖水榭花都一套199平4房，成交单价13.97万/平。今年7月份，一套199平5房成交单价16.28万/平，折算涨16.54%，2月份一套191平4房单价19.9万/平，折算涨42.45%。

2019年9月，红树湾红树西岸一套194平3房，成交单价11.59万/平。今年7月份，一套196平3房单价17.6万/平，折算涨51.86%。

豪宅是稀缺的，房源稀缺、成交罕见，以相似面积、相似户型做对比是难免的事，这种难免更显豪宅的稀缺性。

当然，上述两个例子，不是给大家推荐水榭花都或红树西岸，更不是为了说明水榭花都、红树西岸楼盘好。而是想说，在分化的市场，混沌、下跌是常态，但真正有价值的豪宅并非不能逆势上涨。

真正有价值的豪宅，经历市场的每一轮波动，房价在不经意间再上一个台阶。

什么是真正有价值的豪宅？

答案只能因人而异。但通用的方法是我一直跟大家说的：

五大豪宅板块：在非豪宅板块挑选豪宅是没有意义的，它无法形成有钱人的聚集效应，即使在周边房子属于“鹤立鸡群”，有什么意义？

豪宅四豪标准：地段豪，资源豪，圈层豪，楼盘豪。

比如龙华的星河丹堤、溪山君樾，楼盘豪，却没有豪宅所需要的配套资源，既没有地段豪，也没有资源豪，即使是龙华的有钱人，宁愿选深圳北也不会选这里。

反观福田的香蜜湖，地段属于绝版，湖景、公园、地铁、商场、学校等资源要么稀缺要么优质。

买豪宅只需要有钱，但如果想买对有价值的豪宅，就一定要先选对板块，按照五大豪宅板块套用，再用豪宅四豪标准，量化豪宅楼盘到底值不值得买。

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