东部新城核心区房价真不行了吗？明湖真要崛起？有人说明湖板块房产现在已经对东部新城核心区形成超越。的确，东部新城核心区东悦府、保利印江南、维科东院等小区中等和以下户型成交价大幅度滑落，海晏府小户型挂牌价已经低于以前市场成交价。明湖板块近半年成交数量已经高于核心区，核心区著名品质小区海晏府、东悦府一期等225以上大平层已经有段时间没有什么成交，而明湖悦府208洋房却溢价成交数量可观。这正是开发明湖板块房产的初衷，打造“高品质临湖国际住宅示范区”，来分流因当初规划不足引起爆涨的核心区房价。 事实上明湖板块品质商品房成交也就是集中在三四个小区上，上湖城社区的成交量占到一半以上，它的房价也是大幅度下跌，跌幅距离高点大约在三成。海晏府255户型、宁波府227户型成交不足，因为它们是顶流又数量稀少，所以没有固定行情。我们从综合方面考虑，确实是懿秋临湖300户型和它们形成竞争关系（如果设计力好些，可能就不只是竞争），现在的逸庐360的设计却是对它们有降维打击，这样从市场顶部对核心区形成压制。（这几天有人对逸庐装修品牌产品提出质疑，所以关于期房的一切评比要以最终实际交付为准。） 所以，明湖板块并不是抢占东部新城核心区房产市场，其实是顶级城市核心地段配套和新兴品质、景观住宅区之间的联动、互补。明湖悦府溢价是因为它是这七八年宁波高品质商品房（已交付）设计力前三的小区，加上江山万里卓越的交付品质的结果。实际上东部新城核心区和明湖板块真正成交正常的高品质小区，加起来也就个位数。具体对每个小区的户型价位段、品质、设计、居民素质和物业等综合评估，判断短期和长期的价值来做选择。