作为宁波的麓湖，江山万里湾头项目由高层、洋房、别墅类产品组成。先从地块情况解析，本地块名义容积率1.35,配建一所12班幼儿园，还有基塔和隔离路带，这样实际容积率就要增长到1.45左右。起拍价30395，溢价7.3%成交价32613。在建筑密度限制（30%），限高分为27米及以下，27—36米，36—50米，三个层次分区。在保持消费者可接受销售均价预期下，如果洋房+高层地价设定在30000/平（宁波土地价格顶峰时期，建发养云的实际楼面价为25600），那么在联排、合院、双拼、独栋的地价成本，每平将大约在4点几、5、5点几、7，而最近成交的长岛独栋别墅单价也才刚超过5万。在土拍的前一天，我说地价拍到35000对拿地的房企都是灾难，再高那就是荒唐了，项目产品就留着开发商自己珍藏吧。 从上面对地价和地块规划限制看，要想摊薄地价成本，增大产品货值，合理利用限高条件，建叠墅是最佳解决方案。而且合理利用建筑规范也能增加上叠和下叠的销售价值。在这里建一栋独栋都是对其它高层和洋房的成本多摊派，也不利于项目各产品分配配价的定价。 图中紫色部分限高50米，可建高层住宅。在这里合理增大高层户型的面积，合理利用土地，有利于降低其它部分的容积率，可以多建数量的叠墅产品，均摊所有产品的地价成本。 从前面写分析明湖悦府和雅戈尔懿秋的文章，大家可以看到怎样根据土地优势合理设计项目，对于开发商和购房者都会得到最佳利益的均衡。消费者能看清期房的设计也是对自己每一个铜板的保护。就像高加索的硬质小麦是做通心粉的好材料，做成面包出售那是对自己也对消费者都是浪费且不利的。 本项目面临最大的难点是区域涵盖的人群消费能力属于宁波中上水平，和其产品价格预期之间的矛盾，要知道昨天成交的万象华府二期高楼层139户型，成交价格只有466万。所以在产品定位上不能考虑价格战，只能从品质和设计高标准来达到溢价。这些正是江山万里的强项，有购买意向的人也应该庆幸，湾头板块的城市形象也得到提升保证。 本项目不涉及个人业务，所以连心算也没投入太多，大家注意上面的三个重点事项就能判断价值关键，甚至是取舍。等到最后在项目开盘时对各产品的详细配价分析，最终达到精益求精的自己最大利益回报。 （图中引用“宁波心地产”的地块制图，表示感谢和歉意）