如果说2016-2020年是郊区(天府新区+近郊五区)崛起的五年,那么2021-...

泽杭谈房产 2024-04-26 12:07:28
如果说2016-2020年是郊区(天府新区+近郊五区)崛起的五年,那么2021-2025年就是核心城区(高新区+五城区)独大的五年。 上个阶段,郊区的确有与核心城区在楼市上一争高下机会。 比如像天府新区作为强郊区,前几年很多区域楼市无论是热度还是价格,都能和五城区一较高下。 但这个时代已经过去了。 如今的成都楼市,已经形成被核心城区包揽的两超四强新格局。 两超:高新区、锦江区。 多强:青羊区、成华区、武侯区、金牛区。 虽然目前成都的楼市依然处在下行阶段,但两超多强的5+1城区,楼市上限依然在被不断拉高,核心5+1区和近郊5+1区的上限差距也在逐步扩大。 成都这两天土拍,锦江区再次刷新成都楼面价新高。 潘家沟52.46亩住兼商地块被金茂以24500元/㎡拿下,溢价率48.48%。 可以说,在土拍及新房价格上,核心的5+1城区如今有着绝对的强势地位。 高新区和锦江区这两个区域,则是强到可怕。 最高楼面价,要么是被高新区刷新,要么是被锦江区刷新。 至于楼面价最高的前二十,则是全部被5+1区包揽。 当然,我不认为,地王的出现,会像很多人分析的那样,就代表楼市复苏回暖。 高地价的出现,只能说明目前市场,对这些区域的认可度更高。 从土拍反映出的市场情况看,目前成都市场认可度最高的是高新区、锦江区,其次是青羊区、成华区、武侯区、金牛区,再然后是天府新区和近郊,最后是远郊。 成都楼市两超四强的格局基本上已经稳固。 在这个格局下,购房就需要考虑更多向这两超四强倾斜。 之前我就一直在提醒大家,房产已经逐渐从投资品变成了消费品。 相较于曾经买房,买到就是赚到,现在绝大多数的房产,扣除各项成本,亏的概率会远大于赚的概率。 在亏损概率越来越大的情况下,我们做购房选择一定是朝认可度高的城区靠拢,特别是高单价或者高总价的购房者更是如此。 因为认可度越高,受众群体越多,流动性就越强。 区域认可度的高低,决定了不同价格房产的风险程度。 区域认可度越高,高价格房源在区域的流动性越强,风险越低,不一定价格能涨,但价格合适起码不用担心卖不出去。 反之,认可度越低的区域,购房者对区域价格的接受度就更低,价格越高,流动性就越差,风险也就越大。 非核心城区的高总价、高单价房源,未来面对最大的挑战或许不是价格的下跌,而是即使下跌到一个合理的价格,也很难卖出去。 

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