深圳的城中村改造，又出新规定！

这事得从今年初的意见征集稿说起。

2024年1月4日，深圳起草了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），近日正式落地（以下简称《实施意见》）。

此次意见稿强化了政府统筹和引导，尽管过去确立了政府统筹、市场运作模式，但政府统筹功能没有发挥到位，基本让位于市场。

如今，市场主体房企也是泥菩萨过江，随着流动性危机的大面积爆发，已列入改造计划的旧改也都拆不动了。根据新规，将影响深圳全市超过40%建面。

对深圳多数旧改房企而言，这趟末班车是“有心无力”。别说“拆迁致富”，能住上新房的村民无疑是最幸运的。

深圳乐居也曾报道过，被拖欠过渡安置费、回迁遥遥无期的龙华观澜陈屋村案例，也有回迁大半年依然拿不到房产证的华富村棚改。

近期，深圳又有一个旧改项目回迁选房了，那便是罗湖旧改“巨无霸”——蔡屋围城市更新统筹片区项目。

曾经“地王”片区

蔡屋围旧改一期回迁选房

4月下旬，罗湖区蔡屋围旧改一期庆延里（清庆）项目回迁选房。据京基集团官方公众号发布，该项目定名为京基·华樾。

蔡屋围城市更新统筹片区项目位于罗湖区桂园街道，主要包括蔡屋围城中村（清庆、南村、新围）、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、滨苑小区等区域。

2013年8月，该片区正式立项并纳入深圳市年度更新计划，更新方向拟为商业、文化、居住等功能；2018年8月，罗湖区城市更新局发布《罗湖区城市更新“十三五”规划》，将蔡屋围片区将打造成深圳的“曼哈顿”。

更新单元用地面积达33公顷，地上计容积率总建筑面积2556700㎡，地上容积率13.75，如果加上地下商业建筑面积177100㎡，地下公共配套建筑面积6000㎡，总建面约273万㎡，分多期开发。

拆迁之路至今迈入11个年头，蔡屋围一期子项目进展稍快，项目A(14-01地块)已回迁选房，项目B于2021年12月征收拆迁，项目C（新围）紧挨着罗湖万象城的09-02（C）、12-01（C）地块去年10月已经开挖。

项目A(14-01地块)项目名为京基·华樾，位于罗湖区宝安南路与红桂路交叉口东北侧（罗湖区原清庆新村），计容建筑面积约253704.9平方米。

根据规划将分两期开发，建设3栋主体建筑。一期2栋建高度198-203米住宅楼，1单元为住宅+保障房，2、3单元为住宅，以及建设2层裙楼及3栋的幼儿园；二期由1栋为325.6米高的商办+公寓组成。

将供应建面超12万平方的住宅，其中包含1.45万保障性住房。

值得一提的是，京基·华樾的规划容积率超过了11，被周边的西湖花园、风格名苑、天地大厦等包围，居住密度较高。

蔡屋围片区可谓是见证深圳历史，曾经的地王——地王大厦和京基100都诞生于此。其中，深圳原地标建筑晶都、寰宇大厦原址上，也将诞生两座新的深圳地标建筑高楼。

如今回迁选房，根据建设进度估算，如顺利的话最快2025年便可交付新房。说到这里不得不提，背后的操盘企业京基，近日项目动作频繁，旗下多个旧改传来新进展。

深圳“最大旧改地主”之一

上梅林新盘即将入市

蔡屋围城更的操盘企业京基集团，这家成立于1994年的地产公司，可以说是深圳最大旧改房企之一，1995年开发的首个住宅碧荔花园，便是旧改而来。

至2022年，京基集团手上握有18个城市更新项目，其中已立项就有13个，主要分布于罗湖、南山、宝安和龙岗等区。京基储备的未立项旧改包括上梅林祠堂村、龙岗南约、炳坑苑小区等项目。

京基旗下的旧改项目，陆续有新进展。

龙岗布吉的木棉湾入口片区城更去年7月正式动工，截至目前大部分楼栋已经拆去，工程建设有序进行中，更新方向为居住商务教育一体的大型城市综合体。

蔡屋围城市更新单元一期子项目C范围内的09-02地块地基23年底开挖，总规划用地达13850.1㎡，按照最新规划，这里将建设为学校。

除此之外，京基集团目前在售、待售项目，多来自旧改拆迁。

罗湖京基天韵府推售244套商品住宅，今年3月中入市，备案均价6.6万/㎡，户型涵盖70-180㎡二至五房。该项目原为布心村水围村旧改，目前已经封顶，总规划户数1297套，预计于2025年9月毛坯交付。

另一个即将入市的新盘，上梅林京基宸悦府同为梅林村二期旧改，该项目目前已开放销售处及样板间，将于5月推出402套住宅，建面约110-130㎡3-4房户型，价格待定。

作为旧改住宅项目，享受片区成熟配套的同时，周边的城市配套兑现需时，以及回迁比例过大的问题仍是不容忽视的硬伤，上述两个项目的回迁比例均超过60%。

深圳城中村改造新规

拆除新建需2/3以上同意

最后，回归到深圳城中村旧改新规上。《实施意见》有几点重要信息，改变了以往的“市场主体主导”，向“政府主导”转变，今后的拆迁有可能在净地出让的规则下，改变了过往的土地一二级联动机制，采取一二级不联动机制。

深圳在此之前拆除新建类城中村改造的政策模式中，无论城更还是土地整备利益统筹，均有留用开发建设土地采取协议出让的一二级联动机制。简单来说，就是过去拆、建皆由房企主导，接下来这种局面将会改写，有由政府主导拆除，平整净地后挂牌出让的可能性。

摒弃过去大拆大建模式，《实施意见》明确，城中村改造将采取拆除新建、整治提升、拆整结合三类方式有序推进。

在拆除新建类城中村改造项目统一了拆迁标准，需经物业权利人三分之二以上同意，并根据相关规定及公司章程决策方可启动实施。

据中国（深圳）综合开发研究院2023年9月《深圳城中村楼栋字典2022》数据，至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿平方米，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。

可以预见的是，未来的将会有大批不符合规定的旧改被踢出城更计划，而一些停滞不前的改造项目，在新规定下迎来破局。

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