最近几天，苏州、南京等城市纷纷放松或解除限购，其中苏州对120平方米及以上商品住房取消了限购。
二线城市取消限购，已呈推倒多米诺骨牌之势。
724政治局会议后，住建部、国常会、发改委等部门接连发声，8月底央行发布房贷利率新政，包括一线城市在内全国各城市宣布执行“认房不认贷”政策。
特别是新政后几天，北京、上海的市场反响热烈，但新政效应极短，仅经过一周就出现政策效应递减的迹象。
9月12日最新消息，北京放松二手房指导价限制，高价学区房房源明显增多。
作为最强的二线城市杭州，即将进入亚运时刻，更加备受瞩目，人们不仅关注亚运会，也关心二线城市的带头大哥杭州何时出台楼市新政。
杭州会跟进取消限购政策吗？
政策会在亚运会前，还是亚运会后出台？
会全面取消限购，还是部分松动限购？
如果部分松动限购，标准如何确定？
01
苏州、南京等放松或解除限购
更多二线城市定会跟进
9月以来，多个城市救市政策力度继续加大，包括宣布取消限购、限售等。
截至目前，全国已有十多个城市全面取消限购政策，包括去年12月官宣的佛山和东莞、8月25日官宣的嘉兴，以及9月以来的沈阳、大连、南京、兰州、青岛、济南和福州，出台政策的城市每天都在刷新。
特别是强二线城市南京，宣布新政后，备受关注。
9月7日，南京宣布，自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。
而上述四区此前是南京仅剩的限购区域，这也意味着南京全面取消限购。
9月11日，苏州召开新闻发布会，对9月8日印发的《关于促进全市经济持续回升向好的若干政策措施》进行解读。
其中，满足改善性住房需求，对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。
这也意味着，苏州部分放松了限购。
02
杭州会跟进取消限购吗？
亚运前还是亚运后？
随着南京解除限购、苏州部分放松限购，同在长三角的强二线城市杭州的动向也受到普遍关注。
杭州会出台楼市新政吗？会不会取消限购？成为公众热切关注的话题。
理论上，二线城市取消限购已经没有任何悬念，甚至广深等一线城市也会在某种程度上松动或取消限购。
此前，广州已取消了限价，深圳取消了针对港澳人士的限商。
但目前杭州面临几大问题：
1、杭州会在何时出台新政，亚运前还是亚运后？
杭州即将在9月23日召开亚运会，当前已逐步进入亚运时刻，官方正紧张备战亚运。
可对于现在复杂严峻的市场来说，已经刻不容缓。
能不能在亚运会之前发布楼市新政，还要打个问号。
2、杭州会全面取消限购，还是部分松动限购？
目前多数发布限购新政的城市都是全面取消限购，但苏州选择了部分放松限购。
苏州对120平方米及以上商品住房取消了限购，目的显然是为了保护刚需，这样即使外地人进入苏州购房，也无法与刚需抢夺房源。
与苏州恰恰相反，杭州市场的情况是，存在一二手房套利空间的楼盘仍有热度、仍在摇号，而刚需楼盘热度急剧下降，甚至部分区域供过于求，出现过剩现象。
如果参考苏州，杭州或也会选择部分松动限购。
3、如果部分松动限购，标准如何确定？
很难确定。
目前市场热度仍集中在摇号楼盘，但如果以是否摇号来确定是否限购，首先难以确定标准。
摇号低于多少才要限购？10%以下，20%以下，还是50%以下？
其次，按摇号来判定限购，可能又会产生条件悖论。
如果外地人可以报名杭州热门楼盘，一旦报名人数多于房源数就要摇号且启动限购，那么外地人又失去了报名资格，或许又不需要摇号了。
03
京沪成交冲高后出现回落
广深不温不火
央行房贷利率新政、“认房不认贷” 政策落地后，北京和上海率先躁动，其中北京受益最大，成交热度最高。
以北京市场为例，9月2日北京二手房成交1200套，9月3日二手房成交量继续增长达到1400套。（数据来源：中原地产研究院，下同）
新政后的第一个周末（9月2-3日），北京二手房成交量就达到2600套，但经过周末后的工作日（9月4-8日）北京二手房日成交量一直维持在300-600套之间，并呈递减趋势。
直到第二个周末的9月9日回升至700套，9月10日继续上升至1000套。
新盘降温更明显，北京的新建住宅在9月2日一天签约了1800套，但在9月3日就快速下调成交只有约900套，9月4日断崖式下降至200套，此后一直维持在100套左右，直至9月9-10日的周末回升到200-300套。
可以看出，在一部分人短期入市以及一部分积压的需求得到集中释放后，北京的政策效应正在快速消退。
与此同时，上海市场也出现了类似的现象，而广州、深圳对新政较不敏感，整体成交量波动不大。
9月以来，多个城市纷纷解除或放松限购，以及出台契税补贴、下调房贷利率和首付比例等政策。
各地陆续出台的这些政策，并没有形成组合拳。
特别是，具有风向标意义的北上广深一线城市，除“认房不认贷”以外，还未有实质性动作。
各类政策不连贯、不组合，以断断续续的散装状态出台。
这些已经出台的政策效应正在边际递减，这是令人忧虑之处。
