有没有发现，现在没人提“炒房”了？同样，为什么今年减价卖房的新闻特别多，为什么众多城市退出限购，低价成交仍是大趋势。除了房子剥离金融属性的因素，本质上，是房子太多供大于需，炒房已然没了立身之本。

这一点，跟我们房市的发展现状相关，自从98年开启住房商品化，天量资金涌进的同时催生了一大批房企巨头，房子供应也被拉至高点，以至于短短二十几年的时间，我们的房子就出现了明显过剩的局面。

数据显示，我国新建商品房库存达到7.4亿平米，与上一轮楼市高库存状态相差无几，如果考虑到各地创纪录的存量房挂牌量，整体市场的库存水平要更高。据诸葛找房监测，14个重点城市中，6月二手住宅挂牌量环比上升3.86%，同比上升38.66%。

住房库存的快速累积，楼市去化周期只会进一步拉长，长此以往，这么多房子卖不掉，势必会陷入越来越老，越来越旧的循环里。

一般来说，城市住宅等建筑设计年限为50年，然而，受建筑材料、施工质量、后期维护等多方面限制，实际使用寿命往往无法达到设计年限。很多时候短短几十年时间，房子就变得破烂不堪，哪怕建筑外观设计还过得去，也会因为水电隐患、设施老旧等问题被淘汰。所以在楼市不缺量的现在，难道就没有其他招数来完成楼市去库存的“历史使命”吗？

从目前来看，官方目标很明确，一方面拆迁去库存的历史大招已经不合时宜，居住密度变大后房子拆不起了。早在2019年住建部就明确对拆迁踩刹车，并首次宣布避免大拆大建，此后不仅多次三令五申，加强高层建筑的建设管控，而且积极推进老旧小区改造，最近几年就有22万个老小区进行了改造。

另一方面，楼市一定要企稳和恢复，这对金融系统风险、就业和经济增长实在太重要了。所以我们才看到，住建部日前做出定调：

“下一步各地要积极扭转传统房地产化、拆除重建的城市开发建设方式，探索由“开发方式”向“经营模式”转变，实现城市更新的可持续发展。”

住建部的话很明确，接下来要扭转“拆除重建”的城市建设方式，而房地产作为城市设施的重要组成部分，自然也在列。从开发到经营模式的转变，就是说不再搞大规模开发，转而对存量进行运作，对楼市而言就是升级改造。这几年老小区改造如火如荼，就是以城市更新为抓手形成的严密组织架构。

有人问，这跟楼市去库存有什么关系？

大家应该知道，去年高层已经做出了“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的重要判断。也就是我国房子已经建得差不多了，供求基本平衡，长期来看也没有再大量盖房的必要。

但大家可能不知道，目前热点城市在售新房，超过一半是2023年及之前年份批售的房源，其中三线城市的“旧库存”成交占比高达68%。

要知道，房子变老变旧是滚动的，人口老龄化，出生率低，城市化进程进入尾声，这些都在降低房子的去化速度。更别说我们还有很多老房子。

现有数据显示，到2022年底，约有20%既有房屋建成超过30年，再过二十年左右预计会达到80%。

漏水漏电、外墙脱落、内部老化的老破小到处都是。居住体验差不说，更麻烦的是安全隐患，越来越老化的基础设施，叠加越来越极端的天气，房子已经不存在保值增值的问题了，而应该考虑是否抗震、御洪，如何防备地质灾害的问题。

从这个角度看，在楼市低迷的关口，住建部再强调不拆除重建，目的就一个，给存量消化争取时间。

细看当下的楼市情况，会有更深层次的理解。都知道如今新房和二手房都迫切需要减少库存增量，但撇开任何一方单独去库存，都没办法解决当前市场出现的价格竞争，甚至踩踏出货的情况。所以稳住价格预期，降低恐慌式抛售，最关键，而二手房是突破口，或者准确点来说，二手老破小在主导楼市需求。

上海6月二手房成交，可以直观看出楼龄越老的房子卖得越好。

深圳中原研究中心统计，1-5月20年以上楼龄的二手住宅成交活跃，成交量占整体成交比例分别为42.5%、50.8%、41.1%、40.2%、42%。

众所周知，这一轮房价下跌，老破小跌的最多，尤其告别拆迁致富后，投资老破小的人基本都三思后行，之所以成为香饽饽，无他，图个便宜，再来就是位置好，通勤和生活都相当方便。

但是，房子老旧是不可逆的，何况绿化基本没有，车位基本靠抢，电梯想都别想。盼着房子能再住二三十年，那就是纯赌运气了。

看到这里，我们应该不难理解住建部的初衷了吧，毕竟将更多的注意力投向存量空间的优化提升，既帮助二手房去化，也刺激了业主住房改善的意愿；或者，手上的房子卖了，就有了置换住房的资本。与此同时，也是缓减楼市无序下滑对上下游产业链的冲击。

试想一下，80%的老旧房屋，以及老化的城市基础设施，每年城市更新释放的经济效益，肯定是块大肥肉。此前就有数据统计，我国城市更新存量总市值约500万亿元，可见体量足够大。

房说君有话说，展望未来，伴随着新二手房供应的收缩，符合传统意义上的好房子，会越来越少，也会越来越抗跌。

当然，另一面是，差房子越来越多，也越来越便宜。这是房子从投资品过渡到消费品的必经路程。

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