罗马教会占有土地面积的最高峰并不是它权势巅峰的中世纪盛期，而是完全仰仗皇帝鼻息的加洛林王朝时期，约占有西欧地产的1/3。教会地产有不存在世俗地产的联姻转移、分割继承等问题，理论上来说只进不出，极其稳固，而且会导致国家丧失很多封建收益。

世俗统治者和封建主当然也会动它的脑筋，教会地产虽多，但都是零星捐赠，长期积累而成，太过分散，管理不便，因此也有很多漏洞可钻。最常见的就是代理人制度，代理人兴起于9世纪，当时各地教堂、修道院都握有国王或大封建主分封的地产，按照封建惯例，主教或修道院长也应履行与地产有关的所有义务，但这些义务大都不宜由教士担任，如率领下属为封君作战，主持领地上的世俗法庭、审讯及处理案件等。于是主教或修道院长就请一个世俗贵族为代理人，以代他履行这些世俗职务，把教会的一部分土地作为采邑封赐给他作报酬。另外由于加洛林王朝崩溃后战乱频仍，富裕的教堂往往成为维京人、马扎尔人、撒拉森人或者不法封建主的攻击劫掠目标，因此教会也被迫愿意找寻一个强有力的代理人以保护自己。

代理人是一个肥缺，担任者不但可以得到封土，而且还可在教会辖区内巡行开庭，收取罚金及各种捐纳，所以一些封建主争当代理人。时过境迁，代理人一旦世袭个两三代，这片土地也就与他家的无异了。通过这种方式，大量教会地产流入俗界贵族手中。11世纪兴起的克吕尼运动，其中有一个重要内容就是反对代理人侵占教会土地。

另外，按照封建惯例，一所寺院的创立人或一所教区教堂的建造者，能取得对该寺院或教堂的庇护权以及僧职授予权，从而实际上控制该寺院或教堂，获取教产收入的一部分或大部分，即使是日后增值、扩大的部分，也在某种程度上成为该家族的私产。利用掌握的僧职授予权，更可安插家族成员、亲信担任圣职，直接取得教会收入，或者利用职务之便，将之并入家族地产。

因此，虽然社会上对教会捐赠地产的情况仍不断发生，克吕尼运动也收回一些被俗界贵族夺去的地产，但教会土地不断减少的趋势很难遏制。11世纪后，由于主教叙任权斗争的影响，神圣罗马帝国皇帝很少再赠给教会土地，到13世纪则完全停止。其他世俗贵族赠予教会土地者也不多了，而且所捐赠的大都是小块土地，很少有一个庄园那么大的。英法两国也先后立法禁止再将世俗封土赠与教会，以保护总封君，也就是国王的权利。虽然随着新修道院团体如西铎会、十字军骑士团的兴起，殖民征服、开垦荒地的兴盛，教会地产又有新的来源。但总的下降趋势是很明显的。例如著名的巴黎圣日耳曼修道院，9世纪时22个庄园共有土地32748公顷，而到1384年，它的地产下降到只有2434公顷。