今天番禺大石和海珠上涌果树园两宗地块均竞拍至封顶价，等待周一摇号。

很多给开发商打广告的自媒体可算是有文章可做了，你看市场行情一片大好。

今年拍地以来，陆续有十宗地均进入摇号阶段，土拍市场确实很火，准确来说归功于地块都比较优质。

另外就是今年利好刺激不断，先是放松了限价，降低了首套房利率，然后又是认房不认贷，不断地在给房地产市场注入强心剂。

市场是真火还是虚火呢，理性看待，其实是冰火两重天，开发商看好后市和开盘好不好卖完全是两回事，二级市场火不代表三级市场火。

一是开发商都知道只有一线城市的房子好卖，在放松限贷限购的情况下，必须极力的抢占一线市场，例如央企华润今年以来一直在重仓广州。

二是优质地块的吸引力非常强，特别是这种稀缺性很强的，开发周期长的，货量充足的，例如上涌果树园、保利中铁物流园这种块地。

凉的是哪方面的呢，就是真正卖的时候不一定好卖了，地我先抢回来再说，如果没有熬到市场真正起来，也没有那么好卖。

目前市场上比较热的地块只有琶洲南、保利天瑞，以及今天这块上涌果树园在开卖时比较火，其他地块进入市场后都表现一般。

比如中海在海珠抢回来的三块地，保利抢回来的湖光月色，还有越秀抢回来的天河和樾府，中铁建抢回来的西派粤府，中海在白云抢回来中海麓府，还有番禺广场的两块地和荔湾羊城食品厂地块。

甚至马上要开盘的几个地块，比如越秀的大观路地块，龙湖御湖境，保利员村地块，这些是我认为开盘都不理想的，当初也是抢回来的地块。

也就是说，开发商是饥不择食，单纯是为了抢而抢。

今天这两块地也不需要过多的分析，我们从几个简单的逻辑点来分析，你就知道大概了。

番禺大石新光快速西侧地块楼面价是22584元/平，未来售价预计应该是在4.5万左右，超过五万就不好卖了，类似于旁边的龙湖御湖境。

这个地块好卖是因为地块不大，总价低，另外地块周边多年没啥供应了，周围都是一些低矮的老破小，高层景观是能全面看到珠江新城、琶洲、广州塔这些市区景观的，离主城区比万博还要近。

但这个地块周边没啥配套，学位也一般，离地铁也比较远，主打的是一个北向江景吧，能为片区的置换客带来一些新鲜感。

和龙湖御湖境类似，5万以内的价格还是能卖得掉的，货量不会太多，卖得好不好也不会影响到市场，甚至因为声音太小而被忽略。

一旦这个片区的新盘卖完，整个片区又会进入沉寂。

接下来重点说一下上涌果树园这个地块。

上涌果树园地块是广州土拍有史以来总价第五高的地块，总价达128亿，注定开发周期长，前面两块亚运城和品秀星图分别是09年和17年拍的，到现在都还没有卖完。

另外两块是华润长隆和芳村广船，拿地时间不长，估计也要卖个三到五年吧，这块地预计也是差不多这个周期吧。

对开发商来说开发时间越长越好，以后一直有得卖，还可以越卖越贵。

上涌果树园这个地块是非常优质的，简单一个字就是 “ 大 ” ，楼下就是地铁站11号线，在大塘站转3号线可以去珠江新城，还可以直接到琶洲。

中心区来说，配套都不会差，对面就是万达广场和合生广场，未来自己也会配建一些商业配套，几乎从幼儿园到高中都有，当然，初中面向周边摇号的，高中是要考的。

海珠这些年出让的地块都非常小，不是单体楼就是没小区，这种带花园密度又低的小区实在难得。

附近逸景翠园已经有20年楼龄了，单价在6-7.5万，但两个不是竞争对手，上涌果树园也不会把它放在眼里，低容积率注定了是一个纯改善盘。

从单价上面计算，未来要卖到9-10万的，大面积一定会突破十万，面积越大单价越高。

它的竞争对手其实是海珠东的琶洲和天河的潜在客群，这些总价超过1000万以上的买家，首期等的人较多，首付不够的或者关系不硬的有可能只有一些歪瓜裂枣等着你，另忘了，附近有靠近马路的楼栋，以及西北方向还有墓园，这些位置不好的肯定会在行情好的时候趁乱出掉。

总之，这个盘比较大，一定会跨越两个周期去卖，买它肯定没错，但在限价取消的情况下，你不一定能占到便宜。

虽然在海珠算是最能打的盘，但市场是一个整体，一荣俱荣，其次，就好比现在的保利天瑞，虽然是天河最能打的，也得要看看附近的对手以及整体的市场行情。

以后这些地块开盘了，有具体的户型了，到时再来测评会更精准。

总的来说，一手市场和二手市场是两个市场，目前广州的新盘还是挺多的，总价也越来越高，需要下面的置换链条转动起来，所以消化需要时间。

在政策不断刺激，放水加快的情况下，楼市还是会起来的，楼市起来了，地才好卖嘛。

以上

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