你是否曾经设想过这样的生活场景：置身于繁花似锦的私家花园中，远处却是高楼大厦林立的城市天际线。
不再需要将车停入地下车库后步行回家，而是可以直接将车开到家门口。
更令人惊喜的是，这不仅仅是你一户的特权，整栋楼的住户都能享受到这样的便利。
于是，就形成了如图所示的郁郁葱葱、生机盎然的建筑立面。
1. 第四代住宅的兴起近年来频繁出现的“第四代住宅”，简称“四代宅”。
这种设计将庭院融入高层建筑中，使每层住户都能拥有公共院落和独立花园，甚至包括空中停车位。
2. 四代宅的分类在2021年国家颁布的设计标准中，根据建筑布局和功能，四代宅被分为以下三类：
3. 四代宅的历史与发展事实上，这种产品早在六年前就已经落地实施了，最早的实例是2018年建成的成都七一国际广场。
在2020年，这座森林小区以及四代宅这一概念因央视报道而引发了广泛讨论和关注。
但是，像所有热点一样，经过一段时间的热议后，它逐渐淡出了公众视野。
4. 四代宅的强势回归第四代住宅不仅为住户提供了便利的生活方式，还兼具环保和美观的特点，是现代家居生活的理想选择。
通过将自然元素融入城市建筑，这种设计不仅提升了居住体验，也为城市带来了更多的绿色空间。
直到今年，在全国许多城市，我们再次看到四代宅产品强势回归市场，并且势头迅猛。
这背后究竟发生了什么？
一
四代住宅的爆发
近年来，许多城市纷纷推出了第四代住宅项目。
西安、温州、信阳、龙岩、漳州、九江等地，今年都有多个“第四代住宅”项目落地。此外，还有更多的第四代住宅项目在筹备中。
2023年和2024年，被许多城市视为第四代住宅的“爆发元年”。
1. 典型城市案例分析重庆以重庆为例，根据克而瑞的数据，2023年重庆将有超过10个四代宅项目密集入市。
自2018年金茂打造了重庆第一个第四代住宅项目以来，重庆已经出现了十多个四代宅项目。
福州福州的速度更快。自2022年福建首座第四代住宅“建发缦云”正式亮相以来，仅在短短两年半的时间内，福州便成功落地了超过30个第四代住宅项目。
目前，除了厦门、莆田、三明外，福建其他6个地市全面开花，落地项目达到60多个。
西安不仅南方城市，北方城市的第四代住宅项目也在迅速增加。
最典型的例子可能是西安。
据不完全统计，截至目前，西安主城及周边已有超过50个项目采用了第四代住宅设计，涵盖了西安高新、曲江、航天等多个板块。
近期，西安本地媒体走访市区内多个在售新楼盘，发现第四代住宅几乎已经覆盖了西安的新房市场。
2. 全国范围内的推广事实上，据不完全统计，截至2024年3月，全国已有24个省份试点上线第四代住宅，相当于全国超过70%的省份已在推进第四代住宅的落地。
3. 四代宅全面爆发的原因这种住宅类型将庭院融入高层建筑中，使每层住户都能拥有公共院落和独立花园，甚至包括空中停车位。
这种设计不仅提升了居住体验，还符合现代人对绿色环保和舒适生活的追求。
那么，四代宅的全面爆发背后，到底发生了什么？
二
政策利好助推第四代住宅的发展
在政策方面的放松和利好下，第四代住宅迎来了发展的黄金时期。
与普通住宅相比，第四代住宅最显著的变化就是阳台面积的显著增加。
不过，在地块容积率不变的情况下，阳台面积的增加必然会导致其他房间面积的缩小。
因此，放宽对阳台面积计算的限制，成为了一大重要利好。
1. 广州的政策实施广州是较早实施这一政策的城市之一。
2023年底，《广州市建筑工程容积率计算办法》提到，只要满足连续开敞率和进深条件，这部分半开敞空间的面积不超过套内建筑面积的20%，就可以按照一半面积计算。
2. 非一线城市的宽松政策相比之下，非一线城市的政策更加宽松。
例如，今年长沙表示，无论阳台是否开敞，只要面积不超过套内建筑面积的20%，就可以按照一半面积来计算。
这一政策的实施，使得在套内面积不变的情况下，可以拥有更大的阳台。
3. 其他城市的政策支持类似政策还在成都、武汉、珠海、中山、福州等地实施；不仅阳台，飘窗、设备平台等空间的计算限制也有所放宽。
在苏州、武汉、重庆、漳州、南昌等城市，政策更为极致。
在满足一定条件的情况下，套内空中花园、公共绿化平台甚至不纳入容积率计算。例如，江苏省明确鼓励在改善型住宅中采用屋顶花园、空中花园等设计后，苏州市吴江区发布的实施方案也做出了相应表述。
4. 政策利好的具体效果在这一系列政策利好下，套内面积增加，公摊面积降低。
这不仅提升了得房率，还使其成为四代宅的亮点，出现了得房率100%、甚至超100%的案例。
5. 市场需求与房企布局政策端的优惠，叠加高品质住房趋势下近年来小户型比例限制的放开，以及房地产新一轮周期下市场改善需求的火热，各大房企纷纷押注第四代住宅，也显得顺理成章。
6. 销售火爆的事实事实证明，四代宅产品的确销售火爆。
据统计，重庆非四代住宅的平均去化率仅为17%；而典型四代住宅的平均去化率达到了89%。
三
四代住宅的优势与挑战
四代宅凭借其超大阳台，为住户提供了丰富的居住生活场景。
住户可以在家中实现“围炉煮茶”和“私家园林”的梦想。
许多四代宅的业主热情地在社交平台上分享自家的空中花园，展示了他们如何在家中亲近大自然，并增进邻里之间的感情。
1. 隐藏的问题与成本1.1.维护成本高昂然而，当这些美好的生活场景落到现实中时，往往会产生不少隐形的问题和成本。
例如，庭院的美丽需要长期维护，这不仅耗费金钱，还需要大量时间。这直接反映在四代住宅小区的物业费上。
例如，我同事Moon的妹妹橙子是成都七一国际广场的业主，她告诉我们，这个小区的物业费是区域天花板级别的，每平方米2.98元，甚至高过了市区部分小区。
相比之下，周边其他两个小区的物业费只有每平方米1.8元；即便是近一两年才交房、品质较好的小区，物业费也只有每平方米2.07元。
1.2.高物业费的原因物业费高昂也不是没有原因。
物业承诺每年提供若干次免费植物修剪服务。
不过，这需要业主主动预约，且如果树木太高，还会额外收取高空作业费。
橙子说，由于服务和价格不匹配，很多业主不愿意交物业费。
2. 其他挑战2.1.个体化的问题大阳台在为业主提供灵活布置空间的同时，也意味着未来的住宅立面将会是个性化的。
不少业主会选择将阳台封起来。
即便在强制规定不允许擅自封阳台的小区，如七一国际广场，也会出现交房后业主没有入住，导致整个花园干枯的情况。
而且，如何处理自家庭院是业主的私事，别人很难插手。
2.2.露天属性的隐私问题最后，花园的露天属性还带来了一定的隐私问题。
你如何布置庭院、在院子里做什么，都会被邻居尽收眼底。
2.3..蚊虫问题据说四代住宅也在不断迭代改进，例如安装自动滴灌系统、智能蚊虫防控系统等自动维护系统。
至于是否能够从根本上解决蚊虫的问题，还需要市场的进一步检验。
四
理想与现实的碰撞
理想照进现实必然会经历磨损，第四代住宅也必将伴随争议前行，并在争议中不断迭代。
但让我们共同期待它能够为我们勾画出一种更美好的未来。
通过这些变革，我们的家居生活将变得更加舒适、贴近自然，也更加符合现代人对生活品质的追求。
希望在未来的日子里，越来越多的人能够享受到这种理想中的居家生活。
THE END
CAMPING
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