天府新区（直管区）和高新区（南区）的楼市差距在哪？ 从三个比较直接的维度： 1、（供应）区域大小的不同，意味着住宅供应面积的不同。 2、（增加需求）两区楼市高速发展处在不同时期，不同时期新增常住人口数量不同。 3、（存量需求）两区位置的不同，对成都自身人口，吸引力强弱不同。 供应： 天府新区直管区，564平方公里！ 考虑天府新区耕地与永久基本农田占了很大的面积。 如果只看建设用地规模。 至2035年，直管区规划建设用地规模139.53平方公里。（图三） 都不谈高新区的建设用地，要知道高新区一共也才89.82平方公里！ 更不要说高新区高密度的产业、商业用地，极大的压缩了实际的住宅占比。 更大的面积意味着更大的住宅供应面积。 增加需求： 用近十年成都常住人口数据看（图二） 高新区在楼市能快速发展崛起，可以说刚好赶上了人口增长最大的几年。 一年五六十万的增长，对楼市而言是泼天的流量。 相比起高新区，天府新区还没有来得及过多享受人口快速增长，就赶上了人口增速放缓。 不仅如此，综合出生率、老龄化等因素影响，国内人口已经处在了负增长中。 虽然成都作为核心城市，依然能保持人口增长，但想再重复曾经的常住人口高速增长基本上不可能了。 存量需求： 既然没有赶上人口高速增长，那天府新区吸引成都其他区的人口能力呢？ 虽和高新区一样，都处在城南方向。 但两者的位置，交通通达性和对整个成都的区域辐射范围却天差地别。 如果说高新区核心是金融城，天府新区核心是商务区。 金融城到商务区直线距离大概是17公里。 要知道，金融城到天府广场直线距离也才不到9公里。 并且，金融城基本上处在城市建设的中心位置。 并以又刚好在半径最短的南三环和南绕城中间，前后又被地铁7号线，9号线两条环线夹着。 而商务区已经是五环以外的边缘区域了。 交通通达性越强，区域辐射周边能力越广，所产生的住房需求自然就越多。 就位置而言，高新区对住房人口的吸引力远大于天府新区，甚至都不在一个量级。 发展的面积不同，经历的时代不同，所处的位置不同。 不如高新区所遇的时代好，不如高新区的位置好，却有着比高新区更大的面积。 二者在楼市上的先天条件有着本质差别，这个差别也会直接导致天府新区和高新区的房价差距。 我认为，目前阶段天府新区的房价会调整到远低于高新区房价6.5折的水平。 用低价，主打性价比去吸引足够多的居住人口入住。 在聚集足够的人口后，进入下一个阶段，房价提升，保持在6.5-7折水平左右。