🌻【帝景苑】今天来聊聊合生的老牌豪宅帝景苑，地处天河北是龙口西学位房，楼龄为2000年。 ✨楼盘的优点只剩版块优势，天河北+龙口西（广州中学），已经概括了它的全部优势。当年的天河北第一豪宅，我父亲98年也去现场看过一手，那时大概5800-6000的单价，绝对是天河Top 级别的楼盘。在我父辈那一代，拥有一套顶复是他们的梦想。 ✨帝景苑的缺点也正是他是父辈的Dream House，钻石户型、没有厅出阳台、走道不方正，而且康景的物业保养，基本上远离90后的审美了。能买这边的，都是牺牲宜居为了读书的家长们，因此未来的房价走势，很依赖教育政策的变化。 💫老邝对这个老牌豪宅，给予7.0分，有5-6分都是给龙口西学位。 🌻【芳草园】龙口西NO.1学位房，和旁边的协和新世界就像两兄弟，前者是自己开发的，后者交给新世界开发，同时后者是万科物业很好区别。今天的点评就把它俩作为一个整体看待。 ✨楼盘的优点是片区内最大的花园式小区，在小学+初中+交通+产业都差不多的时候，楼盘自身的产品力会得到放大。也就是优点更明显，缺点也更明显，所以芳草园v.s协和这一大片花园，在天河北算是王者的存在。 ✨芳草园的缺点是部分楼栋南向望马路，噪音+粉尘无可避免，其实只要规避上述硬伤，这个楼盘无论2房还是3房，买买买即可。最后楼龄偏旧，在天河北逐步交接给琶洲金融城后，涨幅慢慢滑落，应该是各位买家心理做好准备的事情。 💫瑕不掩瑜，未来5年，老邝依然会给到芳草园（协和新世界）8.0分，因为它就是版块NO.1。 🌻【天河新作】首先吐槽一下，老邝经常误写另一个楼盘“天河星作”，前者是太古汇身后的xin作，后者则是智慧城的xing作。 ✨好了，说完区别，先说楼盘的优点是华康学位房的NO.1产品，虽然华康小学只是市一级，但口碑不错且同样直升广州中学（2026年之前），依然是各大85后家长们趋之若鹜的学位。至于高端商场+网红打卡，我觉得倒一般，我更在乎太古汇写字楼里的产业聚集。 ✨天河新作的缺点是交通，节假日的喧闹+拥堵，来过这边的都知道是多么不方便。另一方面，东面楼栋紧挨着天河东路，主干道的影响不可忽视。最后，户型上没有厅出阳台，可能更适合外国租客的审美。 💫老邝对这个次新小区，给予7.5分，会受年轻夫妇喜欢。