我认为未来几年金牛区会迎来新一轮的快速发展，准确说从2022年开始，金牛区就已经迎来新的发展机遇。 金牛区楼市的问题是什么？ 是区域地块被分割得太厉害了！ 一方面是铁路。 城北吃亏在铁路建的早，初期设计当时合理，但时代发展，现在问题一大堆。 首先，北边铁路基本在地面，而其他三个方向，部分铁路相对晚修一些，大多都考虑到减少分割影响，要么有高架，要么提前有相对应的设计预留。 其次，另外三个方向，环城铁路，基本在三环外或靠近三环内侧，唯独北边，二环路挨着就是密集的铁路网。 城北，不仅铁路网密集，同时设计也更落后，可以说，是把金牛区很多区域切割的零零散散，严重影响居住。 除铁路，另一方面是金牛区和其他城区交界处犬牙交错。 相比起其他城区，金牛区和相邻城区的边界，应该是最复杂的。 区域交界处，由于管辖权容易模糊不清，不仅是区域容易在基础建设、道路互通等各方面出现滞后。 同时，金牛区发展早，区域内老旧建筑、小区、街道太多了！ 曾经聚集大量人口、涉铁单位，被称为“铁半城”，光二环路内就集中了全区近千个老旧小区。 铁路分割影响居住、交界处影响发展，老旧小区、街道，又一定程度影响了区域的成片打造和提升，诸多因素综合影响了金牛区的楼市。 那为什么说金牛区会迎来快速发展？ 一是城市发展，从增量扩张阶段进入了存量更新阶段（图二）。 二是成都未来的主要发展方向是打造成渝双城经济圈。 存量更新阶段，城北算最大受益者，因为城北涉及范围广，重点多。 像量力钢材城和凤凰山的拆迁事宜，像诸多老旧小区、街道提升改造。 放在以前扩张阶段，哪有那么多精力搞这些？ 而成渝双城经济圈建设，作为成都未来城市发展的重点目标，火车北站作为其核心交通枢纽。 火车北站的改造，蓉北商圈的打造，是成渝双城经济圈成都方面，现阶段非常重要的一步，也是提升带动城北近几年快速发展的核心关键。 起码在这一轮的城市发展阶段中，城北并没有落后，我认为这一轮的发展东风，有条件带动城北的快速发展。 金牛区，依次的楼市机会排序是人北、茶花、国宾、凤凰山、北部新城。 因为这些区域，受分割的影响相对较小，然后目前也都整理出了不错的土地资源。 我们认为，金牛区的人北、以及二环内后期的零星地块的新房，未来在成都市场的机会是最大的。 其次是茶花板块，然后是国宾、凤凰山，最后是北部新城。 如果说城北哪些地方有价格提升的机会，这几个板块可能部分楼盘运气好还有点机会，特别是人北。