1️⃣二手房成交破4.5万套，需求韧性强 二季度北京二手住宅成交预计能破4.5万套，环比一季度增幅超过20%，同比也略好于去年二季度，是近三年成交最好的二季度。从月度来看，4-6月每个月成交都稳定在1.3万套以上的正常水平。在房价下行的市场中，需求表现出这样的韧性实属难得。央行517政策对二季度楼市有比较明显的提振作用，5月5.17后工作日日均成交比5.17之前高出20%。 2️⃣需求回流二手房市场 二季度北京新房成交环比增长幅度弱于二手房，表明二手房受到新房分流的影响继续下降。 这主要有两方面的原因。一是过去一年二手房价格调整更充分，而新房价格下调幅度比较小。二是近年新房供应量持续萎缩。 3️⃣库存步入消化期，刚需型房源仍占主导 二季度以来，随着成交热度延续、业主新增挂牌减少，北京二手住宅库存步入消化期，库存逐月回落，6月底水平已经降至去年9月水平之下了。 不仅如此，库存房源仍以刚需为主，500万以下低总价房源占比59%，90平以内小户型占比59%，20年以上老房子占比56%。优质的改善房源依旧难得。 4️⃣ 如果后期市场修复不稳，房价继续下跌，则不排除会有进一步宽松政策出台。北京政策在限购、公积金贷款等方面还有进一步优化空间。 5️⃣ 基于上述市场判断，给买房人如下两点忠告： 一是优质房源持续消化，选房竞争逐渐增加，买房人应积极看房选房，果断决策。当前二手房库存去化速度加快，性价比高的好房子消化速度更快，符合自身需求的房子更少了。购房人应当抓住当下业主预期仍相对平稳、价格好谈的窗口期，积极入市。 二是房价下跌空间进一步收窄，继续观望的必要性不大。没有人能够准确抓住市场底部，但可以确定的是，当下的市场已经非常接近底部。遇到需求匹配房源要果断出手，用居住价值的确定性抵抗价格的不确定性。