改善置换，一定能赢？

[草莓R]目前楼市这个状况，改善盘、不利因素较少的房子，价格算是比较稳的，但是相比较起来虽然没有明显下降，但是也算是跌的！但是普通房产的下跌幅度更加明显，很多准备置换的人心里越来越不平衡，觉得现在出手太亏了。 [玫瑰R]很多人想，要不等等价格反弹一点再出手，然后再买。有的人害怕卖了之后，买的改善也会继续跌。还有的害怕以后更难卖，反而想买的越来越贵！ [玫瑰R]对于未来楼市的预测，说实话谁都很难说的准，比如当下你200万的房子，准备卖了去买500万的房子，应不应该现在去做？这里有两个逻辑！ [一R]本质上，500万的房子在济南楼市的前10%的行列，也就是说有几乎全部的人做需求后盾，因为基本上都想住好房子吧！所以哪怕房价降到很低，也是只有上游阶层部分更有实力的人可以住的上，也就是说这类房子，在需求层面永远供小于求，关键在购买力这一侧的变化！ [二R]500万和200万因为基数不同，所以可能会出现如果跌500万反而会跌的多的情况，前提是这类房子上游阶层越来越觉得不值，在单盘上出现了供需关系的明显逆转，比如当下的凤鸣润府、中建3期等。卖不动的房子一定会降价，这个不存在疑问。为什么科技城、龙洞、cbd等区域优质房源没有降，是因为真的都想来一套，所以改善也要选对房子！ [玫瑰R]所以改善置换可以，但是既要顺应市场，也要顺应需求。比如当下汉峪片区的2居，确定没有了未来，家庭需要满足不了，个人过渡成本太高，金融属性基本没有，租金回报率还太低，老人养老不要大高层！所以卖是一种理性的决策，至于买不买？我觉得可以观望也可以下手。关键看想买哪里？比如科技城中信泰富150的快卖完了，500万还能买谁？是需要看清楚市场决策的。等是因为大市场，买不买是因为小市场！