湾头江山万里作为宁波近几年最顶级的住宅项目，也是宁波新供地模式下的首个主城区包含别墅类住宅项目。项目内包含六七个价位的产品，对区域内其它高端房产价格形成很大程度的压制，本身各级产品的配价价格也会很复杂、困难。买家如果没有做好全面功课，捡到便宜的还好，选错的亏损一辆保时捷，甚至法拉利都有可能。 项目设计规划有287、332高层各两幢，其中北面的287江景高层下面两层架空可能包含商业，错层超大阳台536洋房一幢。367联排20户，双拼418面积26户、临湖边套457面积6户，均为双开间设计。最前排临湖双拼类独栋618面积4户，两面临湖边套692面积楼王两户，三开间设计。 因为还没细致研究本项目，所以下面数据、结果都只做心算。我们把幼儿园和高层、洋房面积归到一起，这样更容易按规划容积率的1.35计算。目测大概占地块面积的40%，再计算高层、洋房的建筑面积，可以用两种方法得出别墅类区域的容积率大约在0.9（檀宫御府容积率为1），这样我们更容易估算出各种别墅产品的间距、花园面积。中间的别墅都是双开间，所以花园面积只有那6套457边套花园大些，前排6套资源满配，花园比例更大。综上我们可以看出本项目，别墅产品之间的单价价差也会很大。 宁波建筑新规将出，将大幅增加定品质住宅的赠送面积，不知道项目产品的一些细节后续会不会调整。我也坚持本项目大部分采用高层高上下两户叠墅设计的想法，可以得到更多的赠送面积、花园面积，大幅减少建筑密度，增加公区景观和绿化设计。 设计规划只是过程，价格和交付品质才是结果。我们相信江山万里一贯坚持的品质力，但是一个好几年广告部门都说不清自己产品的公司，对项目配价能否做好让人存疑，实际上这几年整个宁波住宅项目的配价都很难说那个做得好一些，基本都有让买家在选择上或得或失（错配一般大约在总价的2%左右，像江山万里这个高低配悬殊的项目可能会放大很多）。这个项目的产品配价要充分考虑销售时间，包括空间、品质、类型之内的行情。特别是售价在高层、洋房和别墅之间分配的合理性，直接决定那种产品性价比更高。项目别墅都是按标准精装交付，如果江万配价做不好，那可能卖到交付也不能清场。购房者更是要有精细选择能力，这么高的总价稍不注意，或赚或赔一辆豪车都有可能。这里做一个简单提问：536洋房和418双拼怎么选？