大周末一下看到朋友圈两则信息：

一个是一向比较傲娇的国家级新区核心区楼市，数个楼盘几乎口径一致的打出部分楼层73折、好楼层8折的数字；另一个是某郊区几个楼盘，已经不说什么折扣了，直接一口价。算算折扣的话，相当于打了6.5折。

要知道，这个折扣基本还在去年的基础上计算的（本来去年就已经打折不少了）。不得不说，现在的楼市真的很难。为什么进入楼市传统旺季“金三银四”还如此着急打折促销呢？原因其实很明确，开发商担心再不行动，时间说过去就过去了，还不如一下来个猛的，吸引购房者赶快“下定”。该核心区的市场表现，其实也是全国大多数城市现阶段楼市的一个“缩影”。

不得不说，现在开发商的心态确实有点扭曲了，你说能怪谁？

干过房地产的都知道，曾经高高在上的千亿销售额房企，为了攻城略地，不惜把杠杆发挥到极致，一块地都能抵押好多遍，拿地从银行贷款、建房子也从银行贷款，有的房企连发员工工资都从银行借。3-5年时间就能把1年几十亿的销售额提升到千亿规模，在2021年顶峰期，千亿规模房企达到41家，百亿规模房企也达到了158家，全国房企数量甚至超过了10万家。

房企资金无限制获取，连一些制造业的大佬都眼红，恨自己没早进入房地产。但虚幻的泡沫总是不长久，由于房企负债比例过高，大都超过80%以上，甚至有百分之一二百的。从2021年开始，国家出台“三道红线”降房企杠杆也是不得已而为之。

当然，一些开发商固然狼狈，但房地产行业下行对经济发展、金融安全的影响，对关联行业就业影响都是不容忽视的问题，所以，国家也不可能不管。

仅在2023年一年，全国出台的房地产优化支持政策就接近千次，创造二十多年房地产“救市”的历史纪录。

什么放开限购、限售、限价，还有史无前例的降低房贷利率、调整公积金贷款额度、发放“卖旧买新”补贴、首付补贴等等，一些地方甚至还放开了购买3套房的资格，以吸引投资者入市。住建部还在前些日子要求各省上报土地供应计划，释放出控制“今明两年土地供应”的信息，目的很明确，就是希望开发商和购房者能改善市场预期。

可以说，这不仅是我国房地产史上不曾见到的救市力度，连世界房地产史上都没看到。

按常理，这么多大力度措施下去催大家买房，市场应该泛起阵阵涟漪才是。但结果大家也看到了。

都以为市场应该企稳回暖了，但销售结果不会说谎。

根据观点指数研究院的数据显示，2024年1-2月份，前100强房企权益销售额仅有3206亿元，同比下降了50%。且2月份环比1月份还下降了21.7%，这说明2月份的销售数据下滑继续扩大。有人说，2月有几天属于过年的因素，可也有人说，不是说返乡置业和节日看房高潮吗？数据不应该低啊。而且，正如开篇所说，进入阳春三月了，看到大家不为所动，开发商不仅没有提价，反而还来了一个“猛降”。

二手房市场这边也反映出比较类似的情况。诸葛找房数据显示，今年2月份14个重点城市二手房挂牌量同比上升56.8%，同比已连续18个月上涨。而且，在进入3月的这一周（2月26日-3月3日），14个重点城市的二手房成交面积同比还下降了36%。不难发现，二手房挂牌量猛增，但成交量同比还在猛降，这中间的反差，可以脑补一下。

现在有人不禁问到，相比卖不出去的6-7亿平米新房库存，按100平米算的话，也才600-700万套房子，而最主要是建造这么多年的存量房（老房子）怎么办？随着房龄变高，居住舒适度下降，自己不愿意住，卖又不好卖，这是挂牌量越来越多的直接原因。

面对住房变老变旧的问题，其实国家已经对此“动真格”！

首先要说明的是，这里说的不仅仅是对老小区进行传统的出新。而是根据国家住建部发布《关于全面开展城市体检工作的指导意见》文件，并提出从2024年开始：

在地级及以上城市全面开展城市体检工作，体检对象包括住房、小区、街区、城区。住房、小区体检要以社区为基本单元统筹开展，街区体检要结合现有街道行政边界开展，衔接城市更新单元。围绕这些对象和目标，各地要建立城市体检基础指标体系，例如围绕住房，要设立结构安全、管线管道、入户水质等指标。

可以看出，国家对城市体检的内容是综合性的，但都是以小区为中心，不仅包括小区，还包括小区周边的街区、所在的城区。住建部要求城市体检要发现问题、推动解决问题，各小区体检要建立社区问题台账，包括小区周边15分钟生活圈相关的公共服务设施缺口问题等都要纳入检查范围。

检查完后要录入台账，根据推进进度实行动态更新。不得不说，这力度和投入可不是一点点资金了，可见国家对老小区的重视程度前所未有。

有了这个大前提，与之相关的又一重要“提案”也已向今年的大会提出，或获2亿人支持。

从提出的内容可以看出，全国人大代表冯远说得很清楚，就是要趁这次城市体检的机会，要把各地的住房安全隐患和小区现状彻底摸透，不局限于此前的小区出新，而是要把外墙脱落、房屋漏水、线路老化、供水、抗震和消防等问题彻底解决，涉及类似问题，要优先改造，要深层次改造。

不知道大家注意到没？老小区与小区的区别，除了固定的房型、楼间距等不能改变的东西外，其他区别也很重要。这位代表提出的意见如果都解决了的话，是不是基本都与现代化的小区差不多。而且，从建筑质量来讲的话，很多所谓的老房子其实还比现在很多新房子还好，主打一个用料足。

不少人还关心一个问题，这事好是好，但要做成，资金从哪里来？

不可否认，深层次改造涉及面还是非常广泛的。

根据住建部的摸底数据显示，全国2000年前建造的老小区就有22万个左右，按照一个小区500户，一户2口人算的话，涉及超2亿人的住房问题。而且，这是动态更新推进的过程，随着房龄变老，有的地方其实已经建议将2005年前建造的小区都纳入体检统计之列，以此类推，意味着覆盖的人群将越来越多。

从现有的信息看，资金应该来源于两方面行动：一是发改委日前在《设备更新行动方案》中提到建筑等7个领域，是一个5万亿的大市场，其中一个领域就是城市更新、老旧小区改造，推进建筑和城市基础设施的更新；二是国家从今年开始重点推行的三大改造，包括城中村改造。从去年12月份，此前主导棚改的国开行重启PSL，一个月就投放了3500亿，前两个月银行授信已超万亿。业内预计，按此效率的话，近几每年的投入都是数万亿级别。

所以，资金的问题大家不用担心，无非就是国家财政的钱，以及政府信用作为担保的社会各类融资。

当然，有人说，如果查出来有的安全隐患确实不能通过整改消除怎么办？

肯定就是拆迁优先了。这其实是国家今年开始重点推行的“三大工程”之一的内容，城中村改造既包含改造也包括拆迁，而且很多城市其实是把拆迁放在优先级的。所以，针对危房理应拆迁安置，这与目前经济发展需要、楼市提振需要的背景都是相吻合的，能拆自然是优先拆的。要不然深圳、广州等地前段时间纷纷修改拆迁相关的规定，并明显扩大了城市拆迁范围，意味着很多老房子将迎来更多的拆迁机会。

毫无疑问，经过彻底“体检治疗”后的老房子，面子、里子都有了，又会焕发出新的生命力，加上地段优势，无论在居住舒适度，还是资产保值增值上，都会有意想不到的效果，相关推进工作自然也会受到老百姓的支持。