济南上半年，销量斩！

[草莓R]今年上半年济南楼市的新房销售有两个明显特点：1、比较去年销量y斩。2、比较之前套均面积增大。从这两个数据可以看出，如果从改善和刚需两个市场去看，新房刚需市场的购买力问题严重。 [草莓R]当然，很多受制于供货量锐减的问题，很多刚需客户已经被大量分流到存量房市场，最近很多大v拍摄的老破小、大高层的房价，已经不断刷新历史成交价！当价位到达一定的节点，房子不论是什么房子，也都非常好出！ [草莓R]但是这里有一个非常需重要的问题，年轻人是否需要一套不适合家庭居住的房子来过渡一下，继而等到实力允许时再进行置换？ [玫瑰R]对于这个问题，我的回答很简单：如果一套房子不具备家庭居住生活的需要，作为过渡的打算，无论它多么便宜，尽量不要入手。一个家庭生活需要的条件：3居，房龄较新，通勤便利，配套齐全。在这里你只需要问自己一个问题，你觉得自己可以实现阶层跨越的几率有多大？如果不大，老老实实攒攒钱买个家庭用房就可以了。 [玫瑰R]中间置换意味着，你买了一个当下本身就很难卖的房子，去向上提升，基本逻辑一定会多付出更多的成本。当然也一定有例外的情况，比如你买了个老破小恰巧准备换房的时候它碰上拆迁了呢？比如今年东郊宾馆哪块！ [玫瑰R]其实过渡用房最大的挑战还在后面，就是国储房地产，这个一定要关注，未来一定会有越来越多的居住市场更有保障的租赁式住房和保障房出来，安全感这个东西，不一定完全需要通过买房来获取。这里说一个基本观点，当下房地产只要倒腾，意味着就是中间过程成本的追加。品质低的在下行，品质偏好的稳定，品质好的依然上行。 [玫瑰R]改善置换群体，如果有合适的的、相中的房子，大概率还是早下手为好，这里也有一个基本观点。高品质住宅在济南整体楼市的占比在5%以内，哪怕他最终降到0价值，如果按照个人实力去匹配房子，也只有前5%的人能够住上。cbd都想来一套，但是一共就1万多套房子，谁买合适？肯定是出价高的合适。 [玫瑰R]就以我个人为例子，要是我200万预算能买到cbd的小高层，我才不会买到唐冶龙湖九里晴川127的小高层，除非我是傻子！所以我的预期也很简单，把那部分优质房源价格推上去，让房子和人的实力匹配起来就可以了，下层楼市需要不断的下探去匹配，上层楼市需要不断的上涨去匹配。

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